Александр Петров | комментарий для Право.ru: "Мягкая сила: как противостоять злоупотреблениям арендатора в пандемию"
"Мягкая сила: как противостоять злоупотреблениям арендатора в пандемию"
Арендные каникулы и скидки на помещения – один из острых вопросов в сложившейся ситуации. Собственники недвижимости, как правило, готовы пойти навстречу клиентам: им важно не терять контрагента и сохранить доход. Хотя арендатор считается заведомо более уязвимой и пострадавшей стороной, это далеко не всегда так. Владельцы торговых центров бьют тревогу, отрасль может захватить волна банкротств. Эксперты разбираются, какими могут быть злоупотребления со стороны арендатора и какими могут быть аргументы собственника помещений при переговорах.
Распределяем финансовые риски: на что смотреть
1. Регион присутствия арендатора. Везде свои особенности регулирования и работы: когда в Астрахани и Калмыкии работали все предприятия, в Чечне и на Алтае функционировали только производители товаров первой необходимости и непрерывные производства.
2. Вид деятельности арендатора и форма ее осуществления. Стоит проверить, работает ли бизнес контрагента в числе наиболее пострадавших отраслей. Цель аренды помещения тут не так важна, имеет значение именно деятельность фирмы.
3. Использует ли арендатор помещение фактически в отсутствие сотрудников. Например, в помещении могут храниться документы или оборудование, необходимое для удаленной работы. При этом, как указал в «коронавирусном» обзоре Верховный суд, то, что арендатор действует в наиболее пострадавших отраслях экономики, само по себе является достаточным основанием для предоставления отсрочки за аренду. Устанавливать, что имущество нельзя использовать по назначению, не требуется. Если арендодатель докажет, что арендатор на самом деле не пострадал, то суд может отказать арендатору в его праве полностью или частично.
Основные нарушения со стороны арендатора будут связаны с получением отсрочки. Механизм ее получения предусмотрен в п. 1 ст. 19 «коронавирусного» ФЗ-98. Арендаторы будут пытаться «отнести себя» к какой-либо наиболее пострадавшей отрасли или толковать перечень расширительно, предупреждает Александр Петров, адвокат практики недвижимости и строительства Art de Lex
По вопросу снижения арендной платы четких механизмов нет, поэтому говорить о злоупотреблении сложно. Возможно, арендаторы, рассматривающие ситуацию на перспективу, будут обращаться к собственникам помещений с предложением снизить плату, если предоставят значительный объем обосновывающих документов и документации, говорит Петров.
Документы собирают, чтобы доказать свою добросовестность, если дело впоследствии дойдет до суда. Если суды будут опираться на принцип добросовестности, то отказ владельцев недвижимости снизить плату признают законным, только если он мотивирован, считает Петров.
Самое важное – донести до арендатора простую мысль, что наиболее эффективный способ преодолеть этот период – это сотрудничество и поиск баланса интересов на основе соглашения сторон. Условия такого соглашения зависят от конкретных обстоятельств. Это могут быть и отсрочки, и временное снижение арендной платы, и предоставление контроля над бизнесом арендатора. Любая сторона, которая будет преследовать лишь свои интересы, как правило, в долгосрочной перспективе окажется в проигрыше.
Но и к возможной борьбе в суде тоже надо готовиться. Стоит заранее собрать то, что поможет доказать недобросовестность арендатора, вплоть до сведений о текущем состоянии его имущества и контролирующих лиц. Это будет важно и для формирования конкурсной массы в будущем, и для привлечения к субсидиарной ответственности, отмечает юрист.
Если деньги не платят
Если арендатор уже не платит по тем или иным причинам, то тактика действий зависит от того, есть ли у него твердое право на отсрочку, замечает Петров. Если собственник обязан предоставить отсрочку, она будет иметь ретроактивное действие. «В других случаях арендодателю стоит предложить арендатору обсудить варианты достижения соглашения. Например, фиксацию отсрочки или снижение платы. Это поможет не допустить развития ситуации до такого момента, когда мирное решение возникших проблем будет уже невозможно», – говорит юрист.
Ведем переговоры: позиция арендатора
Меры, предлагаемые законодателем, в настоящее время очевидно не совсем сбалансированные, убежден Петров. По его мнению, права арендодателей ущемлены, а контрагентам в сложившейся ситуации стоит самим искать компромисс.
Автор: Ирина Кондратьева
Полная версия статьи на Право.ru.
