Информационный бюллетень практики недвижимости и строительства (Выпуск 5, 2019)

СОБЫТИЯ

А) Рекорда на рынке офисной недвижимости не случилось. «Группа Тинькофф» не будет переносить штаб-квартиру в бизнес-центр «Акватория». Между тем сделка могла быть крупнейшей в истории офисной недвижимости России. Общая площадь помещений, на которые претендовала компания, составляла 68 тыс. кв. м. Таким образом, рекорд Сбербанка, сначала арендовавшего, а затем выкупившего площади в размере 56 тыс. кв. м в бизнес-парке «Южный порт», пока устоял (https://www.vedomosti.ru/realty/news/2019/08/20/809199-tinkoff-krupneishuyu-sdelku?utm_referrer=https:%2F%2Fzen.yandex.com)

Б) Как и ожидалось, покупка жилья с использованием эскроу-счетов покупателям обходится дороже. По средним оценкам экспертов цена в таких сделках примерно на 10% выше. Вместе с тем, не все оценивают сложившуюся ситуация в негативном аспекте: есть мнение, что такое удорожание полностью оправдывается повышенными гарантиями для покупателей. (https://www.kommersant.ru/doc/4066366).

В) С 31.07.2019 упростились сделки с общей собственностью на недвижимость. Ранее все они должны были совершаться в нотариальной форме. Теперь режим таких сделок по отчуждению или ипотеке, которые совершаются всеми участниками общей собственности, подчиняется общим правилам. Однако если свою долю отчуждает лишь один из участников общей собственности, то такая сделка, как и прежде, подлежит нотариальному удостоверению (http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001201908020064?index=0&rangeSize=1).

Г) Законодатель оперативно решил проблему, связанную с мошенническими действиями при использовании ЭЦП для совершения сделок с недвижимостью. Напомним, что ранее стало известно о фактах отчуждения недвижимости, когда мошенники получали за собственника ЭЦП и продавали квартиры. Власти признали, что данный механизм (совершение дистанционных сделок, через ЭЦП) несовершенен, влечет риски и советовали подавать в Росреестр заявление о запрете совершения сделок через ЭЦП. С 13.08.2019 такие дистанционные сделки можно будет совершать только в случае, если владелец недвижимости направит соответствующее заявление в Росреестр. По умолчанию такие сделки проходить не будут. Фактически, это означает шаг назад в цифровизации оборота недвижимости (http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001201908020064 ).

Д) Возможно, судьба площади у Павелецкого вокзала, наконец, будет разрешена. Появилась информация о том, что согласован проект строительства пятиуровневого торгового центра общей площадью 70 тыс. кв.м, и благоустройства территории. С 2010 года стройка была заморожена из-за судебных разбирательств в отношении собственника БТА-Банка Мухтара Аблязова, структуры которого выкупили проект в 2007 году (https://www.cian.ru/novosti-soglasovan-proekt-tts-dolgostroja-pod-paveletskoj-ploschadju-296494/)

Е) Бывшая штаб-квартира печально известного застройщика СУ-155 может обрести нового владельца. По сообщениям СМИ, к офису площадью более 7,5 тыс. кв.м с земельным участком проявляет интерес застройщик Гранель. Сумма сделки может составить 1,2 млрд. руб, что соответствует рыночной стоимости. Если сделка состоится, она будет одной из крупнейших на рынке офисной недвижимости в 2019 году (https://www.cian.ru/novosti-granel-planiruet-priobresti-byvshij-glavnyj-ofis-su-155-297224/)

Ж) Подконтрольный Роману Авдееву (ИНГРАД) концерн «Россиум» ведет c Renaissance Depelompent переговоры о покупке офисной части строящегося высотного комплекса Neva Tower. Предметом сделки могут быть площади размером 50-57 тыс. кв.м, цена 15-17 млрд. рублей. (https://realty.ria.ru/20190827/1557940836.html)

З) По сообщениям СМИ, Правительство планирует переместить на территорию Москва-Сити большинство министерств (кроме МИД и силового блока). Для реализации данного плана нужно до 400 тыс. кв.м площадей. Однако, по оценкам специалистов, сейчас в комплексе свободно всего около 110 тыс. кв.м. Курированием вопроса переезда занимается Минэкономразвития (https://www.cian.ru/novosti-v-moskva-siti-pereedut-pochti-vse-ministerstva-297397/).

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

А) В практике Верховного Суда РФ появилась правовая позиция по интересному спору о продаже доли в общей собственности. Суть спора заключается в том, что после раздела имущества бывших супругов супруга осталась должна супругу 162 тыс. рублей. Денег у нее не было, зато было право на ½ земельного участка. При этом вторая ½ участка принадлежала совсем другому собственнику, а не бывшему супругу. И именно бывший супруг обратился с иском о понуждении супруги продать свою долю второму собственнику участка (привлечен в дело третьим лицом). Районный и областной суды отказали в иске. Верховный Суд, отменяя акты нижестоящих судов, указал, что сособственника, изъявившего желание приобрести вторую ½ доли в праве на участок, нужно привлекать в дело ответчиком. Удовлетворять же иск можно в случае, если сособственник внесет необходимую сумму на депозит Судебного департамента (http://vsrf.ru/stor_pdf.php?id=1776052)

Б) В рамках налогового спора даны даны разъяснения по разграничению движимых и недвижимых вещей. Налоговая квалифицировала в качестве недвижимости технологическое оборудование лесозавода, установленное в цеху на фундаменте, опираясь на положения ГК и доказывая, на основе экспертизы, что перемещение технологического оборудования невозможно без несоразмерного ущерба. Три инстанции согласились с доводами налоговиков. Однако Верховный Суд отменил все акты и направил дело на новое рассмотрение, согласившись с позицией лесозавода о том, что технологическое оборудование, способное к демонтажу, пусть и установленное на фундаменте, не является недвижимостью. При этом позиция судей высшего суда является небезупречной с точки зрения теории. Так, в качестве аргумента отмены актов нижестоящих судов тройка судей признала отнесение производственной линии, транспортера и системы защиты от пожаров к «машинам и оборудованию» согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94. При этом классификатор относит оборудование к отдельной группе основных средств, которые не являются частью зданий и сооружений, даже если стоят на фундаменте. Таким образом, технический по своему характеру правовой документ, а не ГК предопределил квалификацию вещи как движимой.

(http://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9005-879%2F2018)

В) Верховный Суд встал на сторону обладателя права преимущественной покупки арендованной недвижимости в споре о распределении помещений по результатам исполнения инвестиционного контракта. Суть спора заключалась в распределении помещений в отреставрированном особняке между инвестором и Правительством Москвы, при котором в долю инвестора по акту попадали помещения, которые были предоставлены в аренду властями Москвы еще до заключения инвестиционного контракта. Арендатор оспорил такое распределение, указав, что включение его помещений в долю инвестора лишает его права преимущественной покупки, которое он имеет, покуда предмет аренды находится в государственной собственности. Высшая судебная инстанция поддержала эту позицию

(http://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9040-51902/2017)

Г) Арендатор земельного участка, ограниченного в обороте, имеет дополнительные гарантии при определении арендной платы – решил Верховный Суд. Арендная плата за землю, ограниченную в обороте и находящуюся в федеральной собственности, не может превышать земельного налога, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582. Однако для неразграниченной собственности такого прямого правила нет. Нижестоящие суды не согласились с доводами арендатора, отказавшись применять такой подход. Но Верховный Суд РФ к ним прислушался и отправил дело на новое рассмотрение.

(http://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9041-51086%2F2018)

Д) Принцип достоверности реестра нашел отражение в одном из последних опубликованных кейсов Верховного Суда РФ, где были защищены интересы покупателя квартиры, полагавшегося при совершении сделки на сведения ЕГРН. Судьи отказали Департаменту госимущества Москвы в признании сделки недействительной и истребованию квартиры в качестве выморочного имущества, несмотря на то, что регистрация права собственности на нее за продавцом была незаконной. При этом в определении отмечено, что спорная ситуация возникла по причине длительного бездействия самого истца, который не предпринимал действий по оформлению квартиры, создав предпосылки для утраты имущества (https://vsrf.ru/lk/practice/cases/10311520#10311520).

ЗАКОНОПРОЕКТЫ

А) Минсельхоз озаботился проблемой брошенных земель сельхозназначения и предлагает законодательную инициативу, направленную на упрощенное изъятие таких земель путем сокращения срока процедуры изъятия. По предложению министерства, вместо того, чтобы фиксировать неиспользование земель и ждать три года, эти же три года можно будет определять ретроспективно и изымать сразу. Однако каким образом устанавливать факт предшествующего неиспользования, пока неясно. Законопроект находится на стадии обсуждения (https://regulation.gov.ru/projects#departments=2&kinds=6&npa=94052). 

Б) На стадии публичного обсуждения и антикоррупционной экспертизы находится законопроект, направленный на поддержку добросовестных приобретателей жилой недвижимости. Планируется сократить с 10 до 2 лет срок исковой давности по требованиям об изъятии у них недвижимости, заявленным органами власти (https://regulation.gov.ru/projects?type=ListView#).

В) В гражданский оборот в целях застройки могут быть дополнительно введены сотни тысяч гектаров земли, которая в настоящее время является ограниченной в обороте в связи с нахождением в пределах приаэродромной территории. Минтранс разрабатывает законопроект об опциональном применении седьмой подзоны, без которой площадь действия ограничений уменьшается в разы. По мнению чиновников, это не приведет к снижению безопасности эксплуатации авиации (https://erzrf.ru/news/minstroy-podderzhivayet-predlozheniye-mintransa-o-sokrashchenii-priaerodromnykh-territoriy-no-vopros-pridetsya-otlozhit-do-2021-goda).