+7 (495) 93 77 123

Медиа-центр

Ключевой контакт

Евгений Арбузов

Партнер, адвокат, руководитель практики недвижимости и строительства

e-mail: Arbuzov@artdelex.ru

Сохранить e-card

Информационный бюллетень практики недвижимости и строительства (Выпуск 1, 2018)

12 февраля, 2018

НОВОСТИ

АИЖК сосредоточилось на главном

Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) завершило ликвидацию Фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) 1 сентября 2016 года в соответствии с ФЗ от 23.06.2016 года №221-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты РФ». Все полномочия и функции Фонда РЖС по исполнению положений ФЗ от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» переданы в АИЖК.

Кроме того, АИЖК прекратило страховую деятельность. В соответствии с заявлением АИЖК 28 декабря 2017 года Банк России отозвал лицензию Страховой компании АИЖК на осуществление страхования и перестрахования. Наблюдательный совет АИЖК утвердил обновленную стратегию единого института развития в жилищной сфере до 2020 года. В ней не предусмотрено также развитие ипотечного страхования. АИЖК сосредоточится на актуальных задачах поддержки рынков ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг, арендного жилья, в том числе с использованием механизмов коллективных инвестиций, обеспечением застройщиков земельными ресурсами и формированием комфортной городской среды.

В Москве открыт самый высокий небоскреб Европы

Многофункциональный комплекс «Федерация» – флагманский проект Московского международного делового центра (ММДЦ) «Москва-Сити» получил разрешение на ввод в эксплуатацию.

ЗАО «Башня Федерация» (входит в корпорацию «АЕОН») получила документ, дающий право на эксплуатацию здания в полном объеме (башня «Запад» комплекса сдана в эксплуатацию в 2009 году)». Работа комиссии по приемке Башни «Восток» началась после объявленного в ноябре 2017 года окончания строительства. По результатам проверки 19 декабря распоряжением Мосгосстройнадзора выдано заключение о соответствии (ЗОС), подтверждающее, что офисно-рекреационный комплекс «Федерация» соответствует требованиям технических регламентов, нормативным актам и проектной документации.

«Федерация» уже несколько лет – один из современных символов Москвы и самый высокий жилой небоскреб Европы (101 этаж, высота 374 м). Это mixed-use комплекс, спроектированный по принципу «вертикальной улицы» со сверхскоростными лифтами.

Минстрой РФ решил создать черный список поставщиков стройматериалов

Реестр недобросовестных производителей и поставщиков стройматериалов будет создан в России, сообщил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Хамит Мавлияров. Как говорит чиновник, производителей необходимо подтягивать к нужному уровню, чтобы они не допускали нарушения технологии. Если же некачественные материалы все же произведены, они не должны попасть на рынок. В случае выявления подобных фактов, производителя или поставщика ждет попадание в такой реестр. Мавлияров сказал, что в реестре также могут угодить производители стройматериалов, направившие недостоверную информацию в федеральную государственную информационную систему ценообразования в строительстве (ФГИС ЦС).

По информации властей, реестр недобросовестных производителей и поставщиков стройматериалов Минстрой будет вести совместно с Минпромторгом России.

«Фабрика ИЦБ» выпустила очередной транш на 2 млрд

Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и Банк Жилищного Финансирования (БЖФ) завершили третью сделку по выпуску однотраншевых ипотечных облигаций на программной основе в рамках «Фабрики ИЦБ». Объем выпуска составил 1,96 млрд руб. Ипотечное покрытие облигаций сформировано из ипотечных жилищных кредитов, выданных банком. АИЖК предоставило поручительство по этим ценным бумагам. БЖФ выступает первичным кредитором и сервисером по обслуживанию пула закладных. Для портфеля кредитов, включенных в ипотечное покрытие, характерно низкое значение средневзвешенного отношения суммы кредита к стоимости залога – 42%. Пока этот показатель ниже среднерыночного.

БЖФ – участник первого выпуска однотраншевых ипотечных облигаций «Фабрики ИЦБ», размещенного в декабре 2016 года. Всего за год совместной работы АИЖК и БЖФ в рамках данного проекта были размещены ипотечные облигации на сумму около 5,5 млрд рублей.

Общий объем выпусков облигаций с ипотечным покрытием «Фабрики ИЦБ» к началу 2018 года составил более 110 млрд руб.

Глава Минстроя пообещал плавный переход к проектному финансированию

Дорожная карта перехода от долевого строительства к проектному финансированию не предполагает радикальных решений. На первом этапе возможность перехода на такую модель строительства будет осуществляться по желанию застройщика, заявил министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень.

По словам министра, вначале изъявившие желания получат послабления по ряду жестких требований, стимулирующих их к переходу к модели проектного финансирования.

Объявлен конкурс на проектирование первых домов по программе реновации

Столичные власти объявили конкурс на проектирование домов, которые предполагается возвести в рамках программы реновации жилого фонда, сообщил заместитель мэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.

По его словам, ведется подбор площадок для строительства новых домов. Уже определены 236 площадок с потенциалом строительства 3,5 млн м2, еще 136 площадок – в разработке.

В программу реновации жилого фонда Москвы с учетом изменений (жители ряда домов отказались от участия в программе), вошел 5 171 дом. Программа коснется около 1 млн москвичей и предусматривает расселение свыше 350 тыс. квартир. По подсчетам властей, для переселения людей из устаревших пятиэтажек необходимо построить более 20 млн м2 жилья. Власти планируют реализовать программу реновации в течение 15 лет, завершив ее в 2032 году.

Редевелопмент территории «Газстроймаша» завершен

Реконструкция территории бывшего завода «Газстроймаш», расположенного в границах промзоны № 36 «Красный Строитель» на Юге Москвы, полностью завершена. В результате на месте неработающего производства построен жилой комплекс «Варшавское шоссе 141». Он включает 8 жилых домов в 12-13-25 этажей, детский сад на 220 мест, 8-этажный паркинг и торговый центр.

Всего в границах «старой Москвы» исторически существовало 208 промышленных зон общей площадью 7,8 тыс. га. По информации руководителя департамента градостроительной политики Москвы Сергея Лёвкина, в 2017 году завершена реорганизация территорий промзон общей площадью около 120 га. На них построен 1,9 млн м2 жилых объектов (с 0,8 млн м2 жилой площади) и 6 объектов соцкультбыта.

Стартовала новая система подачи проектных деклараций

С 28 января 2018 года начала работу новая информационная система для подачи застройщиками проектных деклараций в электронной форме – «Проектные декларации долевого строительства».

По информации председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, ранее комитет, как контролирующий орган, для оптимизации процесса сбора данных от застройщиков, реализовал возможность подачи проектных деклараций в электронном виде. До сих пор застройщики подавали данные об объектах строительства в формате XML через официальный сайт мэра Москвы.

Всего по итогам 2017 года они подали около 500 проектных деклараций. Теперь всю информацию девелоперы должны заполнять только с помощью нового сервиса.

Кроме того, с 2 февраля 2018 года изменилась форма проектной декларации. Она приведена в соответствие с новыми требованиями закона о долевом строительстве. В частности, отпадет необходимость указывать площадь каждой комнаты в квартире и каждого вспомогательного помещения. Только – данные общей площади всех жилых и нежилых помещений. Также исключено описание характеристик технологического и инженерного оборудования, входящего в состав общего имущества. Оставлено описание лишь его вида, назначения и расположения. Новый сервис не требует предоставлять сведения об ином общем имуществе многоквартирного дома, кроме информации о помещениях общего пользования и технологического оборудования.

Москомстройинвест предполагает, что упрощение формы подачи проектных деклараций позволит девелоперам снизить трудозатраты на корректное заполнение данных об объектах строительства.

НОРМАТИВНО-ПРАВОВОВЫЕ АКТЫ

Утвержден план замещения ДДУ кредитованием

План направлен на минимизацию риска для граждан – участников долевого строительства за счет использования механизма счетов эскроу или другого вида специальных банковских счетов (далее – специальный счет) для расчетов по договорам долевого участия (ДДУ) в строительстве и замещения привлекаемых застройщиками средств граждан банковским кредитованием. Привлечение кредитных организаций, обладающих компетенцией, необходимой для оценки и управления рисками, позволит снизить риск утраты средств дольщиков.

План включает 10 позиций, которые должны создать механизм гарантирования (предоставление поручительства, выдача независимой гарантии) единым институтом развития в жилищной сфере исполнения застройщиками обязательств по целевым кредитам.

Основные субъекты целевой модели финансирования жилищного строительства:

  • участник долевого строительства;
  • застройщик (его основное общество);
  • банк, имеющий право на открытие счетов эскроу или специальных счетов для расчетов по договорам участия в долевом строительстве (далее – уполномоченный банк);
  • кредитор (заимодатель) по ипотечному жилищному кредиту (займу);
  • единый институт развития в жилищной сфере.

Основные элементы целевой модели финансирования жилищного строительства:

  • договор участия в долевом строительстве: заключается между участником и застройщиком и предусматривает уплату цены договора участия исключительно с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов;
  • договор счета эскроу между участником долевого строительства (депонент), застройщиком (бенефициар) и уполномоченным банком (эскроу-агент): срок действия договора не более чем на 6 месяцев больше срока действия ДДУ, передача средств бенефициару осуществляется после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных договором участия в долевом строительстве, депонент не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете эскроу, и на остаток по счету проценты не начисляются;
  • договор целевого кредита: заключается между уполномоченным банком и застройщиком, фондируется, в том числе за счет средств, размещенных на счетах эскроу и/или специальных счетах, и иных источников.

План должен быть реализован в три этапа: подготовительный (до 30 июня 2018 года), переходный (с 1 июля 2018 года до 30 июня 2019 года), завершающий (с 1 июля 2019 года до 31 декабря 2020 года).

Переход к целевой модели финансирования, по плану, позволит снизить количество административных процедур и сократить расходы бюджетов за счет исключения отдельных требований к застройщикам, оптимизации функций госурегулирования в области долевого строительства, упразднения избыточных функций госконтроля в долевом строительстве.

Общественные слушания по строительным проектам в интернете стали законными

Государственная Дума РФ приняла в третьем, окончательном, чтении закон о замене публичных слушаний на общественные обсуждения по градостроительным проектам, которые могут быть проведены и в интернете.

Как говорится в пояснительной записке, Закон предлагает перейти к процедуре общественных обсуждений, которые могут проводиться, в том числе с использованием интернета.

Ранее Градостроительный кодекс РФ предусматривал проведение публичных слушаний по проектам генеральных планов, правил землепользования и застройки муниципальных образований. Однако публичные слушания предусматривают проведение только очного собрания участников, это ограничивает количество лиц, которые могут принять участие в общем собрании.

В пояснении уточняется, что действующее законодательство не содержит требований о фиксировании сведений о регистрации участников слушаний по месту жительства или месту пребывания, что не позволяет их идентифицировать, в том числе при проведении контрольных мероприятий в отношении законности проведения слушаний.

В тексте также отмечается, что идентификация (аутентификация) участников общественных обсуждений в большинстве случаев не потребует дополнительных финансовых расходов на создание новых электронных систем, так как может осуществляться через действующие порталы госуслуг, которые успешно функционируют в РФ. При этом уровень информирования граждан о градостроительном проекте значительно увеличится, а временные и организационные затраты жителей практически сведутся к нулю.

Утвержден генплан развития Балашихи до 2035 года

Генеральный план развития территорий подмосковного города Балашихи до 2035 года утвержден на городском совете депутатов 27 декабря. Как сообщил начальник управления строительного комплекса администрации городского округа Сергей Лукичев, генплан включает развитие транспортной и социальной инфраструктуры. Он предполагает строительство более 50 детсадов, около 40 школ, 7 детских школ искусств, около 20 объектов здравоохранения, ввод в эксплуатацию спортивных и культурных объектов, создание дополнительных рабочих мест, строительство новых дорог, парковок, универсальных социальных центров.

По словам Лукичева, совет депутатов также утвердил правила землепользования застройки части территорий Балашихи без земель лесного фонда. Они будут регулировать использование участков в соответствии с утвержденными функциональными зонами.

ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНАЯ И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Инвестору отказали в реконструкции дома в отель с рестораном на Красной Пресне

На заседании Градостроительно-земельной комиссии Москвы (ГЗК) 25 января 2018 года власти не разрешили инвестору переустройство здания на Красной Пресне. Конкретно ГЗК согласилась с нецелесообразностью внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы (ПЗЗ) в отношении участка площадью 0,07 га по адресу ул. Красная Пресня, д. 20, стр. 4.

По информации ответственного секретаря ГЗК, председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, инвестор просил разрешить ему увеличить площадь здания с 967 м2 до 1,3 тыс. м2, а высоту здания – до 15 м. Он намеревался обустроить в здании гостиницу на 20 номеров с рестораном. Комиссия сочла неправильным реализацию проекта, который может угрожать комфорту жильцов дома в непосредственной близости.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СКЭС ВС РФ от 25.01.2018 № 305-ЭС17-17543

Прекращение права хозяйственного ведения ведет к прекращению всех публичных функций, вытекающих из него.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ (СКЭС ВС РФ, далее – ЭК ВС) разрешила спор между ФГУП «ФТ-Центр»  и «Агентством по управлению и использованию памятников истории и культуры», разъяснив, что публичная функция сохранения объектов культурного наследия является обязательной составляющей права хозяйственного ведения. Таким образом, переход права хозяйственного ведения или же его упразднение предполагает освобождение от исполнения публичной функции по сохранению памятников истории и культуры.

ЭК ВС признала неправильным подход нижестоящих инстанций, в соответствии с которым публичные функции ФГУП сохраняются и после отмены права хозяйственного ведения на объект, так как условия охранного обязательства не были им выполнены надлежащим образом.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СКЭС ВС РФ от 16.01.2018 № 305-ЭС17-14514

Государственная документация на недвижимое имущество не является мерой для реально сложившихся договорных отношений.

ЭК ВС разрешила спор между Администрацией городского округа Химки и ООО «Торис», разъяснив, что прежде чем давать оценку правомерности возведения/сноса объектов капитального строительства, исходя из официальной строительной документации, судам необходимо оценить реально сложившиеся договорные отношения между сторонами.

Администрация города заключила договор с ООО, по которому последнее обязалось возвести торговые павильоны на определенный срок и вернуть земельный участок. При этом предполагалось, что объект строительства имеет временный характер. Однако в строительных документациях объекты строительства (павильоны) не фигурируют как временные. Таким образом, ответчик считает, что снос нельзя признать правомерным.

ЭК ВС признала неверной позицию нижестоящих судов, которые игнорировали оценку условий договора: из него не следовало наличие вещного титула на земельные участки (договор аренды земельного участка изначально не был заключен), а также не учли, что обязательство ответчика –вернуть земельный участок без улучшений, возведенных ранее ответчиком. Коллегия применила жесткое буквальное толкование договора и напомнила судам о правиле pactasuntservanda.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СКЭС ВС РФ от 21.12.2017 № 306-ЭС17-9061

Собственник помещения в многоквартирном доме несет обязанность по содержанию помещения даже в случае отсутствия заключенного договора услуг с управляющей компанией.

ЭК ВС разрешила спор между ООО «Жилищно-коммунальная система» и ООО «Магазин 113», владеющего помещением в многоквартироном доме. Истец считал, что владелец помещения в доме должен совершить оплату за содержание и текущий ремонт многоквартирного жилого дома, даже если договор услуг с управляющей компанией заключен не был. ЭК ВС напомнила, что собственник помещения обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

ЭК ВС признала неверной позицию нижестоящих судебной инстанций о том, что истец не имеет права требовать оплаты за услуги, поскольку решение собрания, в результате которого ранее был заключен договор с истцом, признано ничтожным в виду отсутствия кворума. ЭК ВС оперирует понятием «фактической услуги», которая была оказана и правомерно подлежит оплате.

Информацию подготовил Денис Мухаметгалиев