Информационный бюллетень практики недвижимости и строительства (Выпуск 2, 2018)

–06.08.2018

СОБЫТИЯ

Кардинальное изменение правил установления санитарно-защитных зон и порядка использования объектов недвижимости в их границах

Постановление Правительства РФ от 03.03.2018 № 222 «Об утверждении правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон»

Исключение зависимости собственника участков, попавших в санитарно-защитную зону (СЗЗ), от злоупотреблений владельца источника загрязнения.
Установление жестких сроков (1 год для установления СЗЗ и 2 года для приведения видов разрешенного использования в соответствие) для уже введенных в эксплуатацию объектов недвижимости.
Закрепление прямого указания, что СЗЗ начинает действовать с момента внесения в ЕГРН.

Масштабные изменения в Закон о долевом строительстве

Федеральный закон от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Кардинально меняется вся система отношений в триаде «участники долевого строительства—банк—застройщик». После полного вступления в действие участники долевого строительства и застройщики будут связаны с конкретным банком, который, с одной стороны является эскроу-агентом в отношениях между дольщиком и застройщиком; с другой стороны, является кредитором застройщика; с третьей – является лицом, предоставляющим кредит для участника долевого строительства при покупке квартиры или иного жилого помещения. К ограничениям, возникающим вследствие вступления в силу этого закона, можно, в частности, отнести следующие положения:

солидарная ответственность бенефициаров застройщика;
ограничение участия физических лиц в капитале застройщика;
расчеты через эскроу-счет.

Банкротство Urban Group

Один из крупнейших застройщиков Московской области оказался неспособен достроить все свои проекты, в связи с чем несколько десятков тысяч дольщиков оказались в «подвешенном» состоянии. В отличие от нашумевшего банкротства группы компаний СУ-155 руководству Urban Group не удалось избежать рассмотрения обстоятельств, приведших к банкротству, в рамках уголовного процесса.

https://realty.rbc.ru/news/5b55e33a9a79474c04668971
https://www.irn.ru/news/122628.html
https://www.irn.ru/news/122942.html

Урбанистический форум

В Зарядье прошел Московский урбанистический форум, на котором выступили с докладами В.В. Путин, С.С. Собянин, М.Ш. Хуснуллин. В частности, поднимались проблемы редевелопмента промышленных территорий в рамках городских границ, состояние инфраструктуры и экологии в мегаполисах, концепция «умного города».

https://stroi.mos.ru/news/v-promzonakh-moskvy-postroiat-ieshchie-okolo-3-mln-kvadratov-niedvizhimosti
http://mosurbanforum.ru/news/100

ТПУ «Павелецкий»

Спустя 10 лет долгострой на Павелецкой площади, который изначально задумывался как транспортно-пересадочный узел нового поколения, демонтируют, чтобы начать строительство многоэтажного подземного торгового центра, который также будет выполнять и функции ТПУ, но в меньшем масштабе.

https://strelkamag.com/ru/article/pochemu-my-ne-gotovy-perestat-stroit-torgovye-centry-i-nachat-dumat-o-dorozhnykh-kollapsakh
https://stroi.mos.ru/construction/2136

Преференции малому бизнесу

Принят Федеральный закон от 3 июля 2018 г. № 185-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях расширения имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства». Внесены изменения в нормативные правовые акты, регулирующие деятельность субъектов малого и среднего предпринимательства, а в особенности порядок и условия их поддержки, является последовательным приведением в исполнение «обещаний» по поддержке малого бизнеса. Вот несколько существенных изменений, которые были внесены в Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», влияющие на рынок коммерческой недвижимости:

бессрочный период для реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества;
возможность реализации права в отношении федерального имущества;
возможность повторного обращения.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28 марта 2018 г.) ВС РФ поддержал существующую трактовку принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нем: «15. Если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании».

Верховный Суд РФ собирается восполнить отсутствие единообразия судебной практики в вопросах соотношения Закона о приватизации (ФЗ-178) и положений Закона о порядке отчуждения имущества в пользу субъектов малого и среднего предпринимательства (ФЗ-159). В частности, на разрешение Коллегии по экономическим спорам будет поставлен вопрос о возможности выкупа субъектом малого предпринимательства объекта культурного наследия. Определение Верховного Суда РФ от 18.07.2018 N 301-КГ18-753 по делу N А11-10976/2016.

В очередной раз Верховный Суд РФ подтвердил позицию о признаках и характеристиках объектов недвижимости, в частности, напомнив о критерии самостоятельного назначения недвижимости. Кроме того, суд обратил внимание на вспомогательный характер спорного сооружения – участка канализационной сети. Определение Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 303-ЭС17-8128 по делу N А73-3932/2016.

Споры, в которых Верховному Суду РФ пришлось исследовать вопрос о том, является ли тот или иной спорный объект недвижимым имуществом, составили наибольшую часть среди всех дел, связанных с недвижимостью и строительством, которые дошли до высшей судебной инстанции. В частности, таковыми можно назвать дело о торговой галерее, у которой отсутствует прочная связь с землей, и спор об автостоянке. В обоих делах Верховный Суд РФ применил критерий определения недвижимого имущества, который закреплен в ст. 130 ГК РФ, а именно наличие прочной связи с землей и невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба. Определение Верховного Суда РФ от 29.06.2018 N 306-ЭС18-8606 по делу N А12-22760/2017, Определение Верховного Суда РФ от 13.07.2018 N 305-ЭС18-9363 по делу N А40-151509/2016.

ПРОЕКТЫ НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ

Расширение возможностей граждан по использованию их земельных участков (законопроект № 496293-7)

Авторы законопроекта хотят предоставить возможность использования земельных участков иными способами, помимо тех, которые установлены регламентом соответствующей территориальной зоны. Исключением из этого правила будут являться случаи, установленные законом, а также, когда подобное использование угрожает жизни и здоровью людей, опасно для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Еще одной новеллой, содержащейся в данном законопроекте, можно считать возможность взыскать убытки за изменение территориальной зоны, к которой относится земельный участок, или изменение регламента использования земель, вследствие чего утрачивается возможность использовать указанный земельный участок в соответствии с его видом разрешенного использования.

Регламентация апартаментов (Законопроект № 88847-7)

По проекту в Жилищном кодексе РФ, а именно: в перечне видов жилых помещений, появится новый вид – жилые апартаменты. Многие собственники так называемых апартаментов смогут перевести их в категорию жилых помещений.

Стоит обратить внимание на то, что можно будет перевести в статус жилого помещения апартаменты в здании, которое отвечает следующим требованиям:

разрешение на его строительство выдано до того, как данные поправки начнут действовать;
на момент ввода этого здания в эксплуатацию не образованы жилые помещения.