Московский арбитраж запрещает арендатору оспаривать нерыночную кадастровую стоимость земельного участка

На данный момент в практике арбитражных судов дела об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков занимают значительное место и одновременно вызывают большое количество вопросов. При этом в разных регионах России практика по одному и тому же вопросу кардинально различается.

Кадастровая стоимость используется для расчета земельного налога и арендной платы за участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Власти устанавливают кадастровую стоимость путем проведения массовой оценки земель и зачастую ее размер завышен по сравнению с рыночной оценкой.

В Москве кадастровая стоимость земельных участков существенно увеличилась в 2012-м и 2013 годах в связи с принятием постановлений Правительства Москвы «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы» в результате массовой переоценки земель. Увеличение налогового бремени и арендных платежей вызвало волну судебных споров собственников и арендаторов об оспаривании кадастровой стоимости.

Напомним, что предусмотрено два способа «исправить» ситуацию – обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или судебное оспаривание кадастровой стоимости. На практике указанная комиссия отклоняет заявления в подавляющем большинстве случаев. А при оспаривании кадастровой стоимости в суде часто возникает ситуация, что пока идет судебный процесс, орган власти утверждает новую кадастровую стоимость, старый нормативно-правовой акт утрачивает силу, и, значит, оспорить его уже невозможно (вернуть переплату, рассчитанную из ранее действующих ставок также нельзя).

Кроме того, в Московском регионе для оспаривания кадастровой стоимости для арендаторов появилось еще одно препятствие – кассационная инстанция в первом дошедшем до нее подобного рода деле отказала арендатору в праве на оспаривание кадастровой стоимости. ФАС Московского округа указал, что, не обладая правом распоряжаться земельными участками, арендатор не вправе идти в суд с требованиями уравнять кадастровую стоимость с рыночной.

В деле № А40-59687/2013 Истец – компания «Союз» – являясь арендатором некрупного участка земли у города Москвы, ссылался на необоснованное завышение кадастровой стоимости по отношению к индивидуальной рыночной стоимости участка, требовал установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Истец строил позицию на том, что стоимость, установленная государством, влечет необоснованное завышение арендных платежей, размер которых определяется в процентном отношении к кадастровой стоимости участка, и соответственно, возлагает на истца обязанность по уплате экономически необоснованной и завышенной арендной платы. В обоснование своих требований компания «Союз» представила отчет оценщика.

Суд первой инстанции не согласился с такими доводами Истца и оставил стоимость, зафиксированную в ГКН (Государственном кадастре недвижимости), неизменной. Суд посчитал, что арендатор земельного участка не вправе обращаться в суд с подобным иском. В Решении от 25 октября 2013 года Арбитражный суд г. Москвы (АСгМ) указывает: «Защищать принадлежащие арендатору права в любом случае он вправе только теми способами, которые не затрагивают исключительных полномочий собственника, к каковым относится право распоряжения (продажи). Из чего суд делает вывод о том, что правом требования установления по суду рыночной стоимости объекта в качестве его кадастровой стоимости обладает только собственник, то есть лицо, которому принадлежит право распоряжения».

Суд апелляционной инстанции не стал изменять решение АСгМ по причине утверждения результатов новой массовой оценки, но в мотивировочной части указал, что арендатор земли вправе оспаривать результаты государственной кадастровой оценки земель. В обоснование своего довода судьи сослались на ст. 24.19 ФЗ об оценочной деятельности, согласно которой они могут быть оспорены в арбитражном суде или специальной комиссии, если их результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Девятый арбитражный апелляционный суд указал: «Права и обязанности истца напрямую зависят от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. Мотивировочная часть решения суда первой инстанции о том, что оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка вправе только его собственник, но не арендатор, подлежит изменению».

ФАС Московского округа рассмотрел кассационную жалобу компании «Союз» 26 июня. Суды региона ожидали постановления кассации, так как практика по аналогичным делам требовала единообразия.

Истец просил установить кадастровую стоимость равной рыночной, утверждая, что обладает правом оспаривать стоимость земли, так как нарушенные права арендатора в данном случае ничем не отличаются от нарушенных прав собственников земельных участков, которые платят земельный налог.

Представитель оппонента настаивал на отмене Постановления апелляции, так как суд апелляционной инстанции сделал неправильный вывод о том, что права и обязанности арендатора напрямую зависят от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. «Согласно ГК у арендатора есть обязанность платить арендную плату, – пояснял он. – Кроме того, в ст. 65 Земельного кодекса прямо указано, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Таким образом, истец, заключив договор аренды, согласился с ценой договора и порядком ее определения».

Истец с такой позицией спорил, утверждая, что изменение кадастровой стоимости не является распоряжением земельным участком и юридическая судьба этого имущества никак не меняется.

В итоге кассационная коллегия встала на сторону органов власти. Тройка судей решила Постановление суда апелляционной инстанции отменить, а Решение АСгМ оставить в силе.

Данный вопрос о праве арендатора оспорить государственную кадастровую оценку, из-за которой ему приходится платить завышенные арендные платежи, решается в судебной практике по-разному. Например, суды Ростовской области и Краснодарского края не видят разницы между собственником и долгосрочным арендатором при реализации права установить кадастровую стоимость в размере рыночной.

Положительную практику рассмотрения исков об оспаривании арендаторами кадастровой стоимости земельных участков можно проанализировать на примере дел № А53-6495/2014, № А53-6497/2014, № А32-3631/2013, № А32-39111/2013.

Такая практика существует в иных федеральных арбитражных округах - на уровне кассации такие акты можно рассмотреть на примере Постановления ФАС Уральского округа от 27 июня 2014 г. по делу №А47-6448/2013, Постановления ФАС Поволжского округа от 24 июня 2014 года по делу № А72-11870/2013, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19 июня 2014 года по делу № А82-9984/2013. Суды в данных делах посчитали, что истец, являясь арендатором спорного земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере его действительной рыночной стоимости.

Исходя из наличия такого противоречия в практике, стоило бы ожидать рассмотрения дела ООО «Союз» Высшим Арбитражным Судом РФ, но вероятность этого незначительна в связи с его скорым упразднением.

Важным этапом в развитии арендных отношений может стать законопроект Правительства РФ о поправках в закон об оценочной деятельности, запрещающий региональным властям пересматривать кадастровую стоимость чаще, чем один раз в три года, а для городов федерального значения один раз в два года. Кроме того, предложен «ретроспективный» подход к кадастровой оценке: если лицу удалось ее оспорить, то результаты изменят задним числом – с начала года. Законопроект прошел второе чтение.

С текстом законопроекта № 421531-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в части совершенствования государственной кадастровой оценки) можно ознакомиться здесь.