Новые правила для признания объекта самовольной постройкой
1 сентября 2015 г. вступили в силу изменения в статью 222 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) (Федеральный закон от 13 июля 2015 г. №258-ФЗ «О внесении изменений в ст. 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»), уточняющие правила определения самовольных построек.
Правила изменяются: объектов, которые могут быть признаны самовольной постройкой, станет больше, узаконить постройку станет сложнее, а снос станет возможен в том числе в административном (внесудебном) порядке.
Новое определение термина «самовольная постройка»
Теперь под самовольной постройкой понимают:
- здание, сооружение, строение, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем этого объекта (т.е. список объектов, которые можно признать самовольной постройкой становиться закрытым. В ГК РФ исчезло понятие «иное недвижимое имущество»);
- либо объекты, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (в прежней редакции статьи 222 ГК РФ речь шла о существенных нарушениях таких норм и правил, а теперь достаточно любого нарушения (слово «существенное» было исключено) для признания самовольности постройки).
Например, согласно градостроительным документам (генеральный план, правила землепользования и застройки) муниципального образования, на земельном участке должен размещаться индивидуальный жилой дом, а на нем осуществляется строительство магазина на основании постановления администрации города. Подобный объект может быть признан самовольной постройкой, так как противоречит градостроительным документам муниципального образования.
Таким образом, законодатель впервые относит к самовольным постройкам объекты, которые были возведены на земельных участках, предоставленных с соблюдением формальной процедуры, но функциональное назначение этих объектов противоречит градостроительным документам.
Усложняется процедура узаконивания самовольной постройки
Законодателем введены дополнительные требования* признания судом права собственности на самовольную постройку:
а) Теперь необходимо, чтобы правоустанавливающий документ на земельный участок допускал строительство объекта самовольной постройки;
б) На день обращения в суд самовольная постройка не должна противоречить параметрам, установленным градостроительными документами муниципального образования.
Вводится административный (внесудебный) порядок сноса самовольных построек
Теперь снос самовольной постройки возможен в административном порядке (т.е. без суда на основании решения органа местного самоуправления).
Такой порядок возможен только в отношении той постройки, которая возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, и если данный участок расположен:
1. в зоне с особыми условиями использования территорий;
2. на территории общего пользования;
3. в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
В течение семи дней с момента принятия органом местного самоуправления решения о сносе самовольной постройки, орган, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения. В решении должен быть указан срок добровольного сноса самовольной постройки, который не может превышать 12 месяцев.
Если лицо, которое возвело самовольную постройки неизвестно и не будет установлено органом местного самоуправления, то после принятия решения о сносе такой постройки, информация об этом должна быть опубликована в СМИ. В этом случае снос самовольной постройки может быть осуществлен органом, который выявил такую постройку.
*Помимо данных требований стоит отметить еще одно требование, которые применяется в судебной практике и указано в абзаце 2 пункта 26 постановления Пленума Верховного суда РФ от 29 апреля 2010 года №10б, Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с которым, суд должен установить, пыталось ли лицо, которое создало самовольную постройку, узаконить ее в административном порядке т.е. получить разрешение на строительство или акт ввода в эксплуатацию, а также правомерность возможного отказа.
