Суды будут внимательно изучать обоснованность кадастровой оценки
11 февраля Президиум Высшего арбитражного суда отменил судебные решения по спору о кадастровой стоимости земли под Красноярским алюминиевым заводом (входящим в состав крупнейшей в мире алюминиевой компании "РУСАЛ") и направил дело на новое рассмотрение. Компания оспаривала кадастровую стоимость земельного участка, утвержденную в 4,5 млрд. руб. В результате независимой оценки, подтвержденной комиссией Росреестра по досудебным спорам, стоимость участка была снижена до 1,06 млрд. руб. Администрация Красноярска не согласилась с решениями трех судебных инстанций.
Коллегия судей ВАС указала, что, несмотря на формальное соответствие процедурам (установленную стоимость подтвердила СРО, все необходимые документы были переданы в комиссию, утвердившую оценку), судам необходимо анализировать обоснованность и достоверность оценки.
Напомним, что законодательство предусматривает право оспаривания результатов определения кадастровой стоимости:
• физическими и юридическими лицами, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц;
• органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
ВАС признал и за городской администрацией право оспаривания кадастровой стоимости, указав, что решениями комиссии затрагиваются ее права и законные интересы в экономической деятельности.
Ранее споры по оспариванию кадастровой оценки земель не имели перспективы положительного результата рассмотрения, сейчас же, с учетом формирования судебной практики во всех субъектах Российской Федерации, стали актуальными для правообладателей земельных участков. Вместе с тем, некоторые правообладатели злоупотребляют процедурой и привлекают оценщиков, намеренно занижающих рыночную стоимость земель. В результате, местные бюджеты недополучают налоги из-за заниженной стоимость земель.
На сегодняшний день кадастровая стоимость используется для определения размеров арендной платы и для целей налогообложения. Согласно ст. 391 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Президиум ВАС РФ (постановление от 28 июня 2011 года № 913/11) разъясняет, что установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в ГКН с момента вступления в силу судебного акта. Представляется, что кадастровая стоимость земельного участка Красноярского алюминиевого завода в размере 1,06 млрд. руб. была установлена в 2012 году в результате вступления в силу Решения Арбитражного суда Красноярского края от 03.12.2012 г. по состоянию на 01 января 2011 года. Кроме того, согласно позиции ФНС России от 19.07.2013 г. № БС-4-11/13149 "О земельном налоге" компания, вероятно, оплачивала земельный налог с применением новой сниженной кадастровой стоимости.
Таким образом, оспаривание предоставляет правообладателям возможность значительно снизить кадастровую стоимость земельных участков, что, прежде всего, влечет к существенной экономии на земельном налоге, снижению размера арендных платежей и снижению выкупной цены земельного участка.
Вместе с тем, в свете принятия постановления ВАС от 11 февраля 2014 года необходимо учитывать, что суды отныне будут внимательнее подходить к комплексному анализу обоснованности оценки земель, принимая во внимания не только соответствие процедуре и порядку принятия решения комиссии, но и сущность принятого решения, и оценку обоснованности и достоверность конкретной рыночной стоимости, утвержденной комиссией.
