Назад к публикации

Павел Медянкин | комментарий для "Адвокатская Газета": "Административное судопроизводство в Обзоре ВС № 3 за 2019 г."

 

Источник: Адвокатская газета

Плата за пользование муниципальным земельным участком

В п. 66 обзора ВС разъяснил, что произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, является недопустимым.

Указывается, что общество, являющееся арендатором земельного участка, предоставленного для завершения строительства торгового комплекса, обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании недействующими отдельных положений Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города и предоставленные в аренду без торгов. Согласно оспариваемым положениям, в случае заключения договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства расположенных на данном земельном участке объектов незавершенного строительства, за исключением многоквартирных домов, размер годовой арендной платы за такой земельный участок устанавливается в пятикратном размере годовой арендной платы, рассчитанной в соответствии с данным Порядком, если иное не установлено земельным законодательством.

Административный истец полагал, что приведенное правовое регулирование противоречит п. 1 ст. 397 Земельного кодекса и принципу экономической обоснованности, закрепленному в Постановлении Правительства от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Решением суда первой инстанции административное исковое заявление было удовлетворено, оспариваемые положения признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда отметила, что одним из принципов определения арендной платы Постановление № 582 указывает принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Таким образом, отметил ВС, ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков. В связи с этим при принятии НПА помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

По мнению высшей инстанции, соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов, показывающих доходность земельных участков, а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков.

ВС указал, что судом при рассмотрении дела было установлено отсутствие экономического обоснования для установления пятикратного повышения размера годовой арендной платы в случае предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства расположенных на нем объектов незавершенного строительства. При этом само по себе использование земельного участка для завершения строительства расположенных на нем объектов не может рассматриваться как основание для повышения арендной платы.

«В связи с этим суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что установление пятикратного увеличения размера арендной платы является произвольным, не связанным с многофакторным анализом доходности земельного участка, что противоречит основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», – резюмировал ВС, оставив без изменения решение первой инстанции.

Юрист практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы ART DE LEX Павел Медянкин посчитал, что данное разъяснение ВС только подтверждает обоснованность уже сложившейся практики. Он указал, что Верховный Суд, равно как и нижестоящие суды разных субъектов, неоднократно высказывал позицию о том, что плата за аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется в том числе исходя из принципа экономической обоснованности (например, определения ВС РФ от 21 марта 2019 г. № 10-АПА19-2; от 6 декабря 2018 г. № 13-АПГ18-13).

Юрист отметил, что соблюдение принципа экономической обоснованности уполномоченным органом должно быть доказано посредством многофакторного анализа оценочных характеристик земельного участка (в том числе путем определения его доходности). Итогом данного анализа являются соответствующие расчеты и иные документы, подтверждающие экономическую обоснованность ставки (коэффициента), которые должны быть представлены в суд. «Отсутствие экономических расчетов согласуется лишь с произвольным установлением компетентным органом ставок арендой платы, но никак не с положениями ЗК РФ и постановлением Правительства № 582», – подчеркнул он.

По мнению Павла Медянкина, произвольно и необоснованно увеличивая арендные ставки, уполномоченные органы в действительности преследуют цели восполнения дефицитного бюджета или стимулирования застройщиков к соблюдению сроков строительства. В свою очередь ВС фиксирует верховенство принципа экономической обоснованности при установлении арендных ставок, что должно позитивно отразиться на принятии соответствующих решений в будущем.

«Таким образом, обращение внимания на этот вопрос на таком высоком уровне может пресечь попытки уполномоченных органов субъектов решить бюджетные и “административные” проблемы за счет увеличения стоимости аренды за пользование публичной собственностью – для этих целей все-таки существуют иные правовые механизмы», – заключил Павел Медянкин.

Читать полную версию статьи: https://www.advgazeta.ru/novosti/administrativnoe-sudoproizvodstvo-v-obzore-vs-3-za-2019-g/?fbclid=IwAR2192S5f_ALGXnG464jZArExQNL7tRfTIvv4dRKEirL2OPTz_59atTHE_Q