Информационный бюллетень практики недвижимости и строительства (Выпуск 1, 2019)

–01.02.2019

События

1. Масштабные переезды корпораций

Сразу две крупные компании решили изменить свою дислокацию в ближайшее время: Coca-Cola HBC Россия и Яндекс. Первая арендовала более пяти тысяч квадратных метров в офисном парке Comcity, в котором уже на данный момент размещаются такие компании как Теле2, Ростелеком, Oracle. На арендованных площадях предполагается разместить сотрудников головного офиса корпорации (см. подробнее https://bit.ly/2s0QEZm). В свою очередь, Яндекс решил вопрос о приобретении земельного участка для последующего строительства единого офисного комплекса, который объединит всех московских сотрудников технологической корпорации. Земельный участок расположен на ул. Косыгина, 15. Сообщается, что сумма сделки составила почти 150 млн. долларов (см. подробнее https://yandex.ru/blog/company/dom-kotoryy-postroit-yandeks).

2. Реконструирован еще один дом-книжка на Новом Арбате

Построенные в 60-х годах XX века дома-книжки к началу XXI века во многом обветшали и превратились в неликвидный актив, хотя и располагаются на одной из центральных городских хорд. В последние годы идет процесс их реконструкции и приспособления к современному использованию (в советское время там располагались министерства). Здание по адресу: Новый Арбат, д. 15 в 2014 году выкуплено у города структурами Capital Group; реконструкцию с обустройством гостиничного комплекса должны были завершить до Чемпионата мира по футболу 2018 года, однако завершить все работы удалось лишь к концу года. Сообщается, что общий объем инвестиций в здание составил 6,4 млрд. долларов (см. подробнее https://bit.ly/2LFGvdJ).

3. Перепланировка нежилых помещений в многоквартирных домах

08 января 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 27.12.2018 № 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме». Данный закон восполняет пробел в правовом регулировании вопроса перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах, которые не относятся к общему имуществу в этих домах. В соответствии с данным законом в статьях, касающихся проведения переустройства или перепланировки в многоквартирных домах, слова «жилых помещений» заменены словами «помещений в многоквартирных домах». Следовательно, теперь переустройство и перепланировка не только жилых, но и нежилых помещений осуществляются в соответствии с нормами ЖК РФ. Кроме того, данным законом к перечню документов, предоставляемых при проведении переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, добавлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предоставляемый в случае, если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме.

4. Еще больше документов для ввода дома в эксплуатацию

Федеральным законом от 27.12.2018 № 522-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с развитием систем учета электрической энергии (мощности) в Российской Федерации» были внесены изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации. Данным законом расширен перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. С 1 января 2021 года застройщикам необходимо будет предоставить документы, подтверждающие передачу гарантирующим поставщикам электрической энергии в эксплуатацию приборов учета электрической энергии многоквартирных домов и помещений в многоквартирных домах. Данные документы должны быть подписаны представителями гарантирующих поставщиков электрической энергии.

Судебная практика

1. Верховный Суд РФ указал, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества не влечет недействительность этих сделок. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ разъяснила, что предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что она ранее была передана другому арендатору. Так, в соответствии с п. 3 ст. 611 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ, п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 арендатор вправе требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки (Определение Верховного Суда РФ от 04.12.2018 № 305-ЭС18-12573).

2. Верховный Суд РФ пришел к выводу, что договор аренды земельного участка, заключенный между органом местного самоуправления и хозяйствующим субъектом, является недействительной сделкой, если на земельном участке расположен пруд, образованный с помощью водонапорного сооружения (плотины) с водосбросным сооружением, русло реки и ее притоки. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ разъяснила, что пруд относится к собственности Российской Федерации, если он не обособлен и не изолирован от других поверхностных водных объектов и имеет с ними гидравлическую связь. Следовательно, орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение землями, государственная собственность на которые не разграничена, не имел права предоставить в аренду хозяйствующему субъекту земельный участок земель водного фонда, покрытый поверхностными водами пруда, находящегося в федеральной собственности (Определение Верховного Суда РФ от 06.12.2018 № 301-ЭС18-10194).

3. ВС РФ пояснил, что нахождение объекта, не являющегося объектом недвижимости, в государственном кадастре недвижимости, противоречит принципу публичности и достоверности. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила, что проверка наличия у объекта признаков недвижимого имущества должна предшествовать постановке на кадастровый учет, государственной регистрации прав в ЕГРН. Следовательно, отсутствие установленных законом оснований для снятия с кадастрового учета объекта, ранее поставленного на учет без должной правовой экспертизы и проверки наличия у объекта признаков недвижимости, нарушает принцип достоверности сведений ЕГРН (Определение Верховного Суда РФ от 27.12.2018 № 310-ЭС18-13357).

4. ВС РФ указал, что снятие земельных участков с кадастрового учета возможно только по основаниям, предусмотренным законом. Судебная коллегия по экономическим спорам разъяснила, что при отсутствии установленных в ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» оснований суд не может принимать решение о снятии земельных участков с кадастрового учета. Следовательно, признание постановления, послужившего основанием для кадастрового учета, утратившим силу, и утверждение новой документации по планировке территории не могут создавать основания для снятия с кадастрового учета земельных участков, ранее поставленных на учет в соответствии с требованиями закона (Определение Верховного Суда РФ от 27.12.2018 № 306-КГ18-16823).

Законопроекты

1. Законопроект № 612505-7 о возможности пролонгации договора аренды для завершения строительства

В 2015 году в Земельный кодекс РФ было внесено множество изменений, в том числе и почти отменивших безусловное право застройщиков, арендаторов на преимущественное продление договора аренды. Во многом эти изменения были связаны с желанием увеличить прозрачность и конкурентность на соответствующем рынке, однако это неизбежно сказалось на застройщиках, которые в случае невозможности завершить строительство в срок аренды, оказывались «без всего», что в свою очередь снизило их инвестиционную привлекательность для финансовых организаций. Хотя в рамках тех изменений была предусмотрена возможность продления аренды на срок до трех лет, очевидно этого было недостаточно, особенно в связи с сложной финансовой ситуацией, о которой свидетельствуют последние новости о банкротстве застройщиков. В связи с этим предлагается увеличить срок продления договора аренды земельного участка для завершения строительства до пяти лет. Стоит отметить, что ранее подобный законопроект уже рассматривался Государственной Думой, но был отклонен из-за отсутствия правоприменительной практики после изменений 2015-го года.

2. Законопроект № 609801-7 о поверхностных водных объектах в границах территорий опережающего социально-экономического развития

Проектом Федерального закона № 609801-7, который предложен Правительством РФ, предлагается включить части поверхностных водных объектов в границы территорий опережающего социально-экономического развития (далее ─ ТОР). Это необходимо для распространения на них преференциального режима деятельности, что позволит резидентам ТОР осуществлять различные виды деятельности, связанные с использованием водных объектов (например, рекреационную деятельность). Право пользования частями поверхностных водных объектов приобретается резидентами ТОР в соответствии с нормами ВК РФ. Кроме того, данным законопроектом предусмотрены особенности порядка создания ТОР, включающей часть поверхностного водного объекта.

3. Законопроект № 604253-7 о введении административной ответственности за перепланировку для юридических лиц

Авторы законопроекта хотят установить ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку любого помещения, а не только жилого в многоквартирном доме, путем внесения изменений в ст. 7.21 КоАП РФ. Данный проект в настоящее время находится на рассмотрении в Государственной Думе. Изменения планируется внести в ст. 7.21 КоАП РФ в связи с вступлением в силу Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ (см. п. 3 раздела «События» настоящего бюллетеня).