Информационный бюллетень практики недвижимости и строительства (Выпуск 2, 2019).
СОБЫТИЯ
1. Изменения в правилах оценки заявок на выполнение работ в сфере строительства при госзакупках
С 05.04.2019 вступает в силу Постановление Правительства РФ от 21.03.2019 № 293, которым предусмотрены особенности проведения оценки заявок и окончательных предложений участников при госзакупках работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту отдельных объектов (например, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов капитального строительства). Заказчик в документации о закупке в качестве нестоимостного критерия оценки, касающегося квалификации участников закупки, вправе предусмотреть один или несколько показателей этого критерия, в частности, общую стоимость, общее количество исполненных контрактов (договоров) на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу. При этом, предельная величина значимости нестоимостных критериев оценки увеличивается с 20% до 40%.
2. Изменен порядок определения размера возмещения в случае принудительного изъятия недвижимого имущества
Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что при определении размера возмещения в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных нужд необходимо учитывать изменение рыночной стоимости этого имущества за время проведения процедуры изъятия.
Однако изменение рыночной стоимости этого имущества не должно быть связано с развитием инфраструктуры прилегающей территории в рамках реализации проекта, требующего изъятия этого имущества, иначе это будет способствовать нарушению принципа справедливости и получению правообладателем необоснованных экономических преимуществ. Конституционный Суд РФ разъяснил, что учитывать возможное изменение рыночной стоимости недвижимого имущества необходимо для предоставления правообладателю данного имущества предварительного и равноценного возмещения (Постановление Конституционного Суда РФ от 11.02.2019 № 9-П).
3. Публичные слушания по программе реновации
28 марта в Москве начались первые публичные слушания по шести проектам планировки кварталов по программе реновации, которые собираются построить в районах Солнцево, Очаково-Матвеевское, Ивановское, Метрогородок, Северное Тушино, Митино. Собрания участников публичных слушаний по данным проектам планировки кварталов пройдут в Москве 11 апреля. В связи с этим, в каждом из этих районов с 4 по 10 апреля откроются экспозиции, во время которых жители смогут ознакомится с проектами планировок, увидеть 3D-визуализацию квартала, а также внести свои предложения. Следует отметить, что данные проекты планировок не будут типовыми в связи с тем, что при их проектировании учитывается историческая планировка данных кварталов (подробнее).
4. Передача объектов Urban Group новому застройщику
Арбитражный Суд Московской области, а также Минстрой одобрили передачу недостроенных объектов Urban Group новому застройщику.
Дочерней компании Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства будут переданы все 6 жилых комплекса Urban Group для достройки, в частности, ЖК «Митино О2», «Видный город». Завершить строительство данных жилых комплексов планируется к концу 2021 года (подробнее).
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
1. Верховный Суд РФ пришел к выводу, что неосуществление государственной регистрации договора аренды земельного участка не освобождает от уплаты арендной платы за период с момента получения во владение земельный участок по акту приема-передачи до государственной регистрации данного договора. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила, что неисполнение обязанности обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды влечет приобретение преимущества в пользовании земельным участком без должной оплаты. Следовательно, сторона договора не вправе игнорировать соглашение о размере арендной платы с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, ссылаясь на то, что государственная регистрация договора аренды не осуществлена (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13.02.2019 по делу № 305- ЭС18- 19534).
2. По мнению Верховного Суда РФ, формальное указание на наличие распоряжений Мосжилинспекции о проведении перепланировки, а также принятие произведенных собственником работ по перепланировке квартир надзорным органом не могут служить бесспорными доказательствами того, что действия по перепланировке и переустройству являются законными.
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила, что переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения, а также с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если проведение вышеуказанных работ невозможно без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Следовательно, юридически значимыми и подлежащими доказыванию обстоятельствами для правильного разрешения дела являются определение способа изменения спорного объекта (реконструкция, перепланировка или переустройство), выяснение вопроса о наличии у ответчика надлежащего разрешения на проведение соответствующих работ, осуществлении присоединения части общего имущества собственников многоквартирного дома и даче согласия всех собственников помещений в доме в случае установления изменения размера общего имущества многоквартирного дома (Определение Верховного Суда РФ от 05.02.2019 № 5-КГ18-320).
3. Верховный Суд РФ указал, что начало проведения строительных работ не является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства. Судебная коллегия по административным делам ВС РФ разъяснила, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (ст. 51 ГрК РФ). В связи с этим, начало строительных работ не влияет на принятие решения о соответствии проектной документации вышеуказанным требованиям (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.02.2019 № 44-КГ18-32, Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.02.2019 № 44-КГ18-31).
4. Верховный суд РФ напомнил, что судебные расходы подлежат взысканию с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (см. п. 31 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).
Кроме того, Судебная коллегия по административным делам ВС РФ отметила, что судам при разрешение таких дел необходимо учитывать правовую позицию Конституционного Суда РФ, выраженную в постановлении от 11.06.2017 № 20-П. В соответствии с данной позицией возложение на самих налогоплательщиков бремени оплаты судебных расходов обесценивает значение судебного решения в связи с тем, что судебные расходы могут оказаться одинаковыми с ожидаемыми налоговыми выгодами, а также сужает реальную доступность правосудия (Кассационное определение ВС РФ от 23.01.2019 № 19-КГ18-42).
5. Верховный Суд РФ отметил, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется не только в отношении жилых помещений, но и в отношении нежилых помещений. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ разъяснила, что в п. 2 ст. 2, ст. 4, ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ отсутствуют различия между правовым положением дольщиков в зависимости от вида приобретаемого помещения (жилое или нежилое). Кроме того, статус покупателя, вложившего денежные средства в приобретение нежилого имущества, фактически совпадает со статусом лиц, отказавшихся от исполнения договора участия в долевом строительстве (наличие права заявить только денежное требование). Следовательно, залоговый кредитор вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения (Определение Верховного Суда РФ от 14.02.2019 № 308-ЭС18-15980).
6. Верховный Суд РФ еще раз напомнил, что покупатель объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, приобретает право пользования данным земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец данных объектов недвижимости.
Следовательно, покупатель объектов недвижимости приобретает право пользования земельным участком, на котором расположены данные объекты, на праве аренды в случае, если данный земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды (подп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ, абз. 2 п. 14 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11). Следует отметить, что плата за пользование земельным участком в данном случае рассчитывается исходя из условий договора аренды, права и обязанности по которому перешли от продавца объектов недвижимости к покупателю данных объектов (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.03.2019 по делу № 305-ЭС18-22413).
ЗАКОНОПРОЕКТЫ
1. ЗАКОНОПРОЕКТ № 589491-7 об отнесении объектов культурного наследия к объектам концессионных соглашений, а также соглашений о государственно-частном, муниципально-частном партнерстве
Авторы законопроекта предлагают включить объекты культурного наследия, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, в перечень объектов концессионных соглашений, а также соглашений о государственно-частном, муниципально-частном партнерстве.
В то же время, в законопроекте предусмотрен исчерпывающий перечень объектов культурного наследия, которые не могут быть объектами вышеуказанных соглашений (например, памятники в виде мемориальных квартир, мавзолеи, памятники религиозного назначения). В соответствии с данным законопроектом возможно будет проводить работы по сохранению объекта культурного наследия, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта культурного наследия (например, реставрация или приспособление для современного использования), по данным соглашениям. Следовательно, целью данного законопроекта является создание правовых условий для максимального вовлечения инвесторов в сферу сохранения и восстановления объектов культурного наследия.
Данный законопроект в настоящее время находится на рассмотрении в Государственной Думе.
2. ЗАКОНОПРОЕКТ № 644440-7 о продлении «дачной амнистии» до 1 марта 2020 года
Проектом Федерального Закона № 644440-7 предлагается продлить упрощенную процедуру оформления прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов до 1 марта 2020 года.
Авторы законопроекта отмечают, что это необходимо для стимулирования вовлечения в гражданский оборот данных объектов недвижимости, иначе объекты ИЖС будут иметь признаки самовольной постройки, которые возможно будет легализовать только в судебном порядке, что осложнит их введение в гражданский оборот.
Данный проект в настоящее время находится на рассмотрении в Государственной Думе. Изменения планируется внести в связи с тем, что «дачная амнистия» закончилась 1 марта 2019 года.
3. Проект Постановления Правительства № 01/01/02-19/00088918
Минстрой РФ разработал критерии, при условии соответствия которым застройщик сможет привлекать денежные средства дольщиков без использования счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года. Данная возможность предоставляется застройщику в случае, если степень готовности проекта строительства составляет не менее 30 %, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве подтверждает реализацию участникам долевого строительства не менее 10 % от общей площади.
Кроме того, в данном проекте предусмотрены понижающие коэффициенты критерия, касающегося степени готовности проекта строительства, в частности, в случае, если реализация проекта строительства осуществляется в рамках заключенных застройщиком договоров о развитии застроенной территории, а также отдельные случаи, когда застройщик вправе не использовать счета эскроу по договорам участия в долевом строительстве, например, при завершении строительства проблемного объекта. Авторы законопроекта предусмотрели возможность изменять перечень оснований для применения понижающих коэффициентов, а также критерии по соглашениям, заключаемым между федеральными органами исполнительной власти и высшим органом исполнительной власти субъекта РФ, в случае указания в данном соглашении на обязательство такого субъекта РФ завершить строительство.
4. ЗАКОНОПРОЕКТ № 640149-7 о продаже застройщиком жилых помещений
Законопроектом № 640149-7 предлагается внесение изменений в Гражданский кодекс РФ, направленных на освобождение застройщиков от необходимости осуществлять первичную государственную регистрацию права собственности на жилые помещения. Застройщики смогут продавать жилые помещения сразу после получения разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию и постановки их на государственный кадастровый учет.
5. «Гаражная амнистия»
Минэкономразвития РФ разработало проект ФЗ «О гаражах и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данный законопроект направлен на комплексное регулирование правового положения гаражных кооперативов и их членов в связи с отсутствием в настоящее время специального нормативного акта, регулирующего их деятельность.
Кроме того, целью данного законопроекта является регулирование вопросов, связанных с предоставлением земельных участков, на которых расположены гаражи, в аренду, а также осуществлением государственного кадастрового учета и регистрации права собственности на объекты гаражного назначения. Авторы законопроекта предлагают нормативно закрепить понятия «индивидуальный гараж», «коллективный гараж», «некапитальный гараж», «машино-место», «гаражный кооператив». Данный проект также включает в себя ряд переходных положений, в частности, предусматривает, что понятия «гаражный кооператив», «гаражный потребительский кооператив» и «гаражно-строительный кооператив» являются равнозначными.
В настоящее время по данному проекту проводятся общественные слушания.
6. ЗАКОНОПРОЕКТ № 651285-7 о защите собственников от «квартирных рейдеров»
Авторы законопроекта предлагают ограничить возможность совершения сделок собственниками жилых помещений, в результате которых возникает общая долевая собственность на жилые помещения, в связи с тем, что на практике имеют место ситуации, когда после совершения сделок собственниками жилых помещений размер долей в праве собственности является незначительным, что не позволяет использовать жилое помещение для проживания, но дает права, которые могут использоваться во вред другим собственникам. Данным законопроектом предлагается установить общее правило, в соответствии с которым образование доли в праве общей собственности, а также разделение существующей доли на части возможно только при соблюдении условия, что общая площадь жилого помещения на одного собственника составит не менее учетной нормы, за исключением некоторых случаев. Например, данное правило не будет распространяться на членов семьи собственника жилого помещения.
7. ЗАКОНОПРОЕКТ № 674577-7 об преимущественном праве арендатора земельного участка
Данным законопроектом предлагается внести изменения в п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, целью которых является достижение единообразного понимания по вопросу, когда арендатор земельного участка имеет преимущественное право на заключение договора аренды такого земельного участка на новый срок без проведения торгов.
Авторы законопроекта отмечают, что данные изменения необходимо внести в связи с тем, что правоприменительная практика по данному вопросу в настоящее время складывается противоречиво. В соответствии с данным законопроектом арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не будет иметь преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов по истечении срока договора аренды. Данный законопроект внесен в Государственную Думу РФ 26 марта.
8. Проект Федерального закона о запрете сдавать в субаренду лесные участки
Минприроды РФ разработало проект Федерального закона, в соответствии с которым предлагается запретить заключение договоров субаренды лесных участков на все договоры аренды лесных участков. В настоящее время только победитель конкурса или единственный участник конкурса, с которыми заключен договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе сдавать предоставленный лесной участок в субаренду (ч. 6 ст. 71 ЛК РФ).
Данный проект Федерального закона в Государственную Думу РФ еще не внесен.
9. ЗАКОНОПРОЕКТ № 876688-6 «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации» (в части запрета использования жилых помещений в качестве гостиницы, иного средства временного размещения, а также предоставления в них гостиничных услуг)
Данный закон вступит в силу 1 октября этого года – это компромиссное решение палат Федерального собрания. Госдума 04.04.2019 повторно одобрила законопроект в третьем чтении. При первом прохождении документа по стадиям законотворческого процесса верхняя палата российского парламента посчитала, что изначально установленный срок вступления в силу был слишком мал: бизнес не успел бы подготовиться к исполнению новых норм.