Информационный бюллетень практики недвижимости и строительства (Выпуск 3, 2018)

События

Опубликованы предварительные результаты государственной кадастровой оценки в г. Москве

С 1 января 2018 года государственная кадастровая оценка (далее – ГКО) может проводиться только бюджетными учреждениями. В Москве таковым является ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования». 18 сентября 2018 г. на сайте учреждения были опубликованы предварительные результаты ГКО, замечания к которым будут приниматься в срок до 6 ноября, после этого результаты будут утверждены.
Утвержденные результаты будут использованы для исчисления земельного налога, налога на имущество организаций и физических лиц, а также арендной платы.

(Ссылка: http://cadastre.gcgs.ru/news/view/42927073113/).

Законодатель изменил подход к определению капитальности строений

Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
4 августа было изменено понятие объекта капитального строения и сооружения. На данный момент к данной категории не могут быть отнесены никакие плоскостные замощения или иные объекты, не обладающие объемно-пространственными характеристиками. Данные изменения восприняли тренд, заданный судебной практикой, которая не признает объектами недвижимости бетонные площадки или замощения, не отвечающие признакам сооружения.
Кроме того, в ГрК РФ появилось понятие некапитальных строений и сооружений. К ним относятся строения и сооружения, которые не имеют прочной связи с землей. Конструктивные характеристики этих объектов позволяют перемещать, демонтировать, собирать их без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик.
Таким образом, можно сказать, что на данный момент понятия строения, капитальное строение и недвижимость нельзя соотносить как равные или неравные категории.

Урегулировано положение зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ)

Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Вторым, однако не менее важным блоком изменений, внесенных 342-ФЗ, является выделение отдельной главы в Земельном кодексе РФ, содержание которой посвящено вопросам, связанным с ЗОУИТ. В частности, раскрыт порядок установления данных зон, а также механизм защиты прав и законных интересов правообладателей объектов недвижимости, находящихся в пределах ЗОУИТ. Наиболее интересной новеллой можно назвать законодательное закрепление возможности взыскать убытки после установления указанных зон. Данные положения закона стали логическим продолжением Постановления Правительства РФ от 03.03.2018 № 222 «Об утверждении правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон», в котором были впервые закреплены положения о моменте установления ЗОУИТ.
Еще одним интересным нововведением является, то, что законодатель намеревается исправить ситуацию, сложившуюся с объектами культурного наследия (далее – ОКН), в отношении которых не установлены зоны охраны. Еще в 2016 году для охраны таких объектов был введен институт защитных зон, границы которых устанавливаются на общих стандартных условиях, без учета особенностей отдельных ОКН. Поскольку защитные зоны являются временной мерой защиты, вышеуказанным законом определено, что для ОКН, в отношении которых по состоянию на 04.08.2018 установлены защитные зоны, зоны охраны должны быть установлены в срок до 01.01.2020.

На торги выставлен контракт на строительство ТПУ «Новокосино»

В рамках строительства на территории Москвы сети транспортно-пересадочных узлов (Далее – ТПУ), цель которых разгрузить транспортные потоки, а также обеспечить более удобную пересадку между различными видами общественного транспорта, было определено построить ТПУ в районе станции метро «Новокосино». Первые торги на право аренды земельного участка с условием постройки ТПУ, прошедшие в 2016 г. были неудачными, и победитель не был определен. На новых торгах, которые пройдут 18 октября 2018 г., с высокой долей вероятности будет победитель, так как начальную цену контракта снизили более чем на 30%  до 99 миллионов рублей.
(Ссылка на торги: https://is.gd/p54Xlu).

Открыты 7 станций Московского метрополитена

В конце августа 2018 г. открыт один из самых крупных элементов Калининско-Солнцевской линии Московского метрополитена. Районы Солнцево, Новопеределкино, Рассказовка, хотя и являются Москвой уже достаточно давно, долгое время были вдали от метрополитена, что сильно сказывалось как на развитии строительной отрасли в этих районах, так и на развитии и качестве инфраструктуры. Таким образом, открытие станций в этих районах имеет большое значение для рынка недвижимости.
(Ссылка на новость: https://www.mos.ru/mayor/themes/2299/4972050/).

Застройщики обязаны раскрыть бенефициаров

Приказом Минстроя России вводится обязанность застройщиков с 02.10.2018 раскрывать сведения об всех физлицах, которые косвенно, самостоятельно или совместно с иными лицами владеют от 5% голосов в компании, указывая их в проектной декларации.
(Ссылка на акт: http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001201809210024?index=0&rangeSize=1). 

Определены победители архитектурного конкурса по реновации

Победителями международного архитектурно-градостроительного конкурса на разработку концепций пяти экспериментальных площадок по программе реновации в Москве стали: по разработке концепции площадки на проспекте Вернадского – международный консорциум бюро Bofill Arquitectura, S.L. и «Мастер’c план»; выигравшую концепцию площадки в Головинском районе предложило «Архитектурное бюро Асадова», в Хорошево-Мневниках — объединение студий Nikken Sekkei и UNK Project, в Кузьминках — бюро SPEECH, в Царицыне — бюро «Сергей Скуратов Architects».
(Ссылка на новость: https://www.mos.ru/news/item/45778073/).

С началом учебного года застройщики обязаны использовать спецсчета

С 01.09.2018 застройщики обязаны использовать для получения денежных средств от дольщиков исключительно счета в уполномоченных банках независимо от даты регистрации первого договора участия в долевом строительстве объекта. Список уполномоченных банков размещен на сайте Центробанка (http://www.cbr.ru/credit/fzlist/fz697list-20180801.xls). Счета открываются на каждое полученное застройщиком разрешение на строительство. Банковское сопровождение счета застройщика предполагает контроль кредитной организацией целевого расходования средств на предмет соответствия статьям затрат, предусмотренных законом 214-ФЗ, с учетом ограничений. Кроме того, в уполномоченном банке (любом) обязаны открыть счета технический заказчик и генеральный подрядчик застройщика, осуществляющего строительство жилого дома с привлечением средств участников долевого строительства.

Судебная практика

• Верховный Суд РФ в очередной раз указал, что принцип единства судьбы земельного участка и строений, закрепленный в ст. 1 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, расположенных на нем, действует вне зависимости от регистрации права собственности на земельный участок, так как данное право возникает в силу закона. Кроме того, для защиты нарушенного права должен применятся негаторный иск, а, следовательно, исковая давность, в соответствии со ст. 304 ГК РФ, не применяется. Определение Верховного Суда РФ от 14.08.2018 № 49-КГ18-26.

• Вопрос о порядке предоставления земельных участков в аренду на основании преимущественного права на заключение договора аренды, существующего в связи с наличием на спорном земельном участке объектов недвижимости, достаточно часто ставится перед Верховным Судом РФ. В частности, в недавнем определении Коллегия по экономическим спорам подтвердила, что для реализации данного права необходимо фактическое наличие недвижимого имущества на земельном участке, а значит, что строения, степень сохранности которых составляет 3%, не удовлетворяет этому критерию. Таким образом ВС РФ отошел от формального подхода в разрешении спора. Определение Верховного Суда РФ от 18.09.2018 № 303-ЭС18-13551 по делу № А51-10310/2017.

• Интересной группой споров, которые приходится разрешать Верховному Суду РФ, до сих пор являются споры о допустимых способах защиты нарушенного права. В частности, в одном из дел явно проявилась проблема определения предмета в договоре купли-продажи недвижимого имущества: указания на кадастровый номер оказалось недостаточно, так как на момент заключения договора объекта фактически уже не существовало. Суды изначально признали договор незаключенным и обязали вернуть уплаченные по договору деньги, как неосновательное обогащение, однако на втором круге обжалований отказали в удовлетворении иска, на основании неверно выбранного способа защиты. Верховный Суд РФ передал дело на рассмотрение в Коллегию по экономическим спорам, аргументировав свое решение наличием у суда обязанности рассмотреть дело по существу. Определение Верховного Суда РФ от 10.08.2018 N 304-ЭС17-11096 по делу № А45-8173/2015.

• Верховный Суд РФ закрепил единообразие практики по вопросу кадастрового учета земельных участков, не отвечающих минимальным требованиям, установленных нормативными правовыми актами. В частности, по данной категории дел судам надлежит изучать не только формальные критерии, устанавливаемые органами местного самоуправления, но и не забывать о здравом смысле и фактической возможности исполнения данного требования. Таким образом, если формируемый земельный участок не отвечает минимальным требованиям, однако на данном участке уже сложилось землепользование (например, находится жилой дом), а также увеличить его площадь невозможно по объективным причинам, то это не может служить основанием для отказа в кадастровом учете. Определение Верховного Суда РФ от 17.09.2018 № 307-КГ18-13270 по делу № А05-10980/2017.

Проекты нормативных правовых актов

Распространение реновации на всю Россию (законопроект № 550294-7)

Законопроект является логическим продолжением программы реновации, реализуемой в Москве с 2017 года. Согласно нему, под реновацией стоит понимать:
«реконструкцию или снос не подлежащих капитальному ремонту объектов жилищного фонда, и жилищное строительство на высвобождаемой территории с обеспечением территории реновации объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, а также проведением мероприятий по благоустройству жилых территорий»,
таким образом под снос могут попасть не только дома определенного года постройки (определенной серии), а любые, соответствующие указанному критерию.
По аналогии с Московским фондом реновации, в каждом субъекте должен быть, в соответствии с законопроектом, учрежден свой Фонд реновации, который и будет осуществлять все необходимые действия, начиная от этапа подготовки проекта планировки территории, заканчивая заселением новых квартир.
Также немаловажным является указание на одну из целей законопроекта – обеспечение прав граждан на качественную городскую среду. В данную группу прав включаются не только качество общественной инфраструктуры, но и архитектурный облик самих жилых домов.
На данный момент законопроект только внесен в Государственную Думу и направлен в профильный комитет.
(Ссылка на законопроект: http://sozd.parliament.gov.ru/bill/550294-7).

Регламентация перевода жилых помещений в нежилые в многоквартирных домах (Законопроект № 542922-7)

Согласно проекту изменений, в Жилищный кодекс РФ предлагается усложнить процедуру перевода помещений из жилых в нежилые в многоквартирных домах (Далее – МКД). В частности, вопрос согласия на перевод помещения из жилого в нежилое будет относиться к компетенции общего собрания собственников помещении (ранее согласие требовалось только в случае использования или изменения общедомового имущества).
Также устанавливается особая категория – примыкающие помещения. Это помещения, имеющие с трансформируемым помещением общую стену, либо расположены непосредственно над или под ним. Кроме того, впервые, в качестве одного из составных элементов общего собрания жильцов МКД, упоминается совокупность жильцов определенного подъезда.
Итак, для перевода помещения из жилого в нежилое, в соответствии с законопроектом, потребуется:

• Если в доме один подъезд, то для кворума необходимо присутствие собственников помещений данного МКД, обладающих более чем 2/3 голосов от общего числа голосов, также более чем 50% голосов от все голосов собственников примыкающих помещений.
• Для получения согласия на перевод в данном случае необходимо, чтобы подобное решение поддержало большинство участников общего собрания.
• Если в доме более одного подъезда, то для кворума необходимо присутствие собственников помещений данного МКД, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов, также более чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в подъезде, в котором находится трансформируемое помещение, также более чем 50% голосов от все голосов собственников примыкающих помещений.
• Для получения согласия на перевод в данном случае необходимо, чтобы подобное решение поддержало большинство участников общего собрания, а также большинством голосов от собственников помещений в подъезде, в котором находится трансформируемое помещение.

Таким образом, законодатель собирается обеспечить интересы собственников жилых помещений, чьи интересы непосредственно будут затрагиваться при образовании нежилого помещения в их подъезде.
(Ссылка на законопроект: http://sozd.parliament.gov.ru/bill/542922-7).

Подготовлен проект федерального закона о распространении гарантий дольщиков на нежилые помещения

Предлагаемые новеллы определяют механизм восстановления требований граждан – участников долевого строительства при покупке машино-мест и нежилых помещений (кладовок) площадью до семи квадратных метров в многоквартирных жилых домах. Законопроектом предлагается установить удовлетворение требований по машино-местам и кладовкам в рамках третьей очереди кредиторов (по действующему законодательству – четвертая очередь) и установить права требования, аналогичные жилым помещениям.
(Ссылка на законопроект: https://regulation.gov.ru/projects#npa=83624).