Информационный бюллетень практики недвижимости и строительства (Выпуск 4, 2018)

События

Утверждение адресной инвестиционной программы г. Москвы

Ежегодно Правительством г. Москвы формируется перечень инвестиционных проектов, которые получат прямое финансирование из городского бюджета. В частности, данной адресной инвестиционной программой на 2018 – 2021 гг., предусматривается строительство 21 станции метрополитена, 33 поликлиник, более 60 школ и сопутствующих объектов недвижимости. При этом основным направлением инвестиционной политики является развитие транспортной инфраструктуры столицы: прокладка более 50 километров путей метрополитена, а также более 200 километров дорожного покрытия, кроме того развитие системы хорд, которые направлены на снижение нагрузки на основных транспортных кольцах Москвы.

(Текст адресной инвестиционной программы см.: http://docs.cntd.ru/document/551456787)

Прошел Московский форум лидеров в сфере недвижимости

В конце октября прошел очередной форум лидеров в сфере недвижимости, в котором по традиции приняли участие как представители строительной индустрии и консалтинга, так и органы исполнительной власти. Одной из главных тем #MREF2018 стало комплексное развитие застроенных территорий. В частности, поднимались вопросы о текущем состоянии проектов, к реализации которых уже приступили, а также тех проектов, которые пока находятся на стадии проектирования и разработки соответствующей документации, поиске инвесторов. Также одной из проблемных тем, которая была предметом острой дискуссии, стал вопрос о целесообразности сохранения промышленных производств на территории г. Москвы, иными словами: «Москве промышленной быть?».

(Подробнее см.: https://events.vedomosti.ru/events/mref18)

 

Завершена кампания по общественному обсуждению результатов кадастровой оценки в Москве

Как отмечалось в предыдущем бюллетене, на территории г. Москвы была проведена очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимого имущества. При этом, утверждению результатов оценки предшествуют общественные обсуждения проекта, который был представлен для ознакомления на сайте ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» (организации осуществляющей государственную кадастровую оценку в г. Москве). Срок для ознакомления с проектом, а также для подачи замечаний к нему истек 16 ноября.

(См. проект отчета: http://cadastre.gcgs.ru/state/)

 

Сбербанк приобрел бизнес-центр в районе ММДЦ «Москва-сити»

Крупнейший российский банк получил в собственность «Суворов плаза», купив этот бизнес-центр у АО «Международный центр». Площадь комплекса составляет более 300 тысяч квадратных метров. Таким образом Сбербанк аккумулирует свой административный ресурс в районе ММДЦ «Москва-сити», так как предполагается, что здание по улице Вавилова, в котором сейчас располагается головной офис банка, будет продано.

(Подробнее см.: https://realty.rbc.ru/news/5be550499a7947b63ce36230)

 

Capital Group собирается инвестировать более 1,5 миллиардов рублей в здание Центрального телеграфа

Один из самых крупных девелоперов Москвы интересуется приобретением и последующим редевелопментом офисного здания, принадлежащего на данный момент дочерней компании Почты России. Данное архитектурное сооружение является одним из наиболее узнаваемых строений, расположенных на Тверской улице, однако средняя арендная ставка в нем в два раза ниже чем средняя по району. Стоимость самого здания составляет около 1,8 млрд рублей, примерно в такую же сумму эксперты оценивают необходимые инвестиции, связанные с редевелопментом здания.

(Подробнее см.: https://www.vsrf.ru/documents/all/27306/)

Московская Мэрия может достроить за счет бюджетных средств SkyHouse

Строительство жилого комплекса SkyHouseведется с 2009 года, за это время он успел стать «элитным долгостроем», который уже находится на стадии почти готового к сдаче в эксплуатацию жилого дома. Однако с 2015 года у застройщика возникли разногласия с городом по инвестконтракту. Кроме того, судебные разбирательства идут с генподрядчиком, договор с которым уже расторгнут на основании решения суда.

(Подробнее см.: https://www.kommersant.ru/doc/3787010)

 

Подведение итогов конкурса на снос Ховринской больницы и её снос

Долгое время на территории Москвы существовало заброшенное недостроенное здание Ховринской больницы. За более чем 20 лет его «жизни» предпринималось немало попыток достроить данный больничный комплекс, однако указанные попытки не увенчались успехом. В итоге было принято решение снести «недострой» и уже на его месте возвести жилой массив. При этом срок, в который был определен победитель конкурса на проведение работ по сносу Ховринской больницы (ООО «СтройЭкоРесурс»), составил менее одного месяца. На данный момент работы по сносу больницы уже почти завершены.

(См. https://stroi.mos.ru/news/podviedieny-itoghi-konkursa-na-snos-khovrinskoi-bol-nitsy)

 

Конфликт застройщика ПИК с гражданами

Спор об оспаривании решения о реконструкции жилых кварталов уже рассмотрен Верховным Судом РФ, который отказал в удовлетворении требований жителей. Позиция застройщика была основана на документах о переселении домов, жители же утверждали, что результаты публичных слушаний по проекту сфальсифицированы. Однако граждане старых жилых кварталов района Кунцево продолжают бороться с девелопером ПИК против строительства новых домов.  В целом стройка затронет несколько тысяч москвичей (подробнее: https://www.bbc.com/russian/features-46273968).

 

Судебная практика

1. В опубликованном Верховным Судом РФ третьем обзоре практики за 2018 год содержится ряд правовых позиций по спорам в сфере недвижимости и строительства. Так, суд указал на возможность соарендатора земельного участка из публичных земель, являющегося собственником обособленного объекта недвижимости, приобрести часть земельного участка в собственность, если нет препятствий для его раздела. Суд указал на недопустимость создания правовой неопределенности в спорах о самовольной постройке, когда отказывается и в иске о сносе самовольной постройки, и в иске о признании права собственности за застройщиком: в таких случаях суды должны использовать все допустимые процессуальные способы разрешения споров, в том числе дополнительные и повторные экспертизы (https://vsrf.ru/documents/practice/27317/).

2. Верховный Суд РФ опубликовал Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменениями вида разрешенного использования земельного участка. Многие позиции, обозначенные в Обзоре, уже давно были известны и практика по данным спорам была устоявшейся, например, п. 2 (о невозможности изменения ВРИ земельного участка, полученного в аренду на торгах) или п. 5 (о невозможности замены основного ВРИ на вспомогательный). Однако, можно отметить и закрепления в судебной практике правила о невозможности принятия какого-либо решения (положительного или отрицательного) по вопросу установления условно разрешенного вида использования без проведения общественных слушаний (п. 4). (https://www.vsrf.ru/documents/all/27306/).

3. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ указала, что возможно взыскание убытков в виде разницы между ценой арендной платы по договору с бывшим арендатором и ценой по договорам, заключенным взамен прекращенного договора, на основании п. 1 ст. 393.1 ГК РФ. Так, арендодатель имеет право на взыскание данных убытков с бывшего арендатора в случае, когда договор с ним расторгнут в одностороннем порядке ввиду нарушения обязательств по своевременному внесению арендных платежей, а размер арендной платы по замещающим договорам ниже, чем по первоначальному. Также отмечается, что само по себе обращение должника к кредитору с предложением изменить условие договора о цене не может являться обстоятельством, исключающим его ответственность по ст. 393.1 ГК РФ, поскольку само по себе предложение не влечёт правовых последствий в отсутствии акцепта на него. Определение Верховного Суда РФ от 04.10.2018 № 309-ЭС18-8924.

4. Верховный Суд РФ пришел к выводу, что продавец обязан предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования вне зависимости от регистрации данных ограничений в публичном реестре. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отметила, что это касается и сведений об использовании соседних земельных участков, а также сведений о нахождении земельного участка в военном городке. В случае если продавец решит умолчать об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Определение Верховного Суда РФ от 02.10.2018 № 127-КГ18-20.

5. Верховный Суд РФ пояснил, что само по себе нахождение части земельного участка в водоохранной зоне не является основанием для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ разъяснила, что судам следует дать оценку юридически значимым обстоятельствам для разрешения спора, таким как наличие или отсутствие дополнительных ограничений хозяйственной и иной деятельности в границах водоохраной зоны, соответствие предполагаемого использования испрашиваемого земельного участка основным видам разрешенного использования, установленных для соответствующей территориальной зоны. Кроме того, в случае отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков необходимо указание на конкретные недостатки вновь образующегося земельного участка, препятствующие рациональному использованию и охране земель (например, возникновение чересполосицы, невозможность размещения объектов недвижимости). Кассационное определение Верховного Суда РФ от 10.10.2018 № 83-КГ18-14.

6. По мнению Верховного Суда РФ, изменение координат угловых и поворотных точек земельного участка возможно только по заявлению правообладателя либо по согласованию с ним. Так, осуществление действий по ведению кадастрового учета в отношении одного земельного участка не может являться поводом для изменения сведений, содержащихся в кадастре, в отношении другого земельного участка. Кроме того, изменение системы координат в целях ведения государственного кадастра недвижимости не может являться основанием для изменения местоположение границ земельного участка, его площади. Определение Верховного Суда РФ от 02.10.2018 № 308-КГ18-6724.

7. Верховный Суд РФ указал, что отсутствие договора поручительства с банком или договора страхования гражданской ответственности застройщика не является основанием для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве после завершения строительства. Наличие данных документов необходимо для создания дополнительных механизмов защиты интересов участников долевого строительства. Следовательно, отсутствует необходимость обеспечивать уже исполненное обязательство после того, как объект капитального строительства введен в эксплуатацию, жилые помещения переданы участнику долевого строительства, претензий к застройщику не имеется. Определение Верховного Суда РФ от 09.10.2018 по делу № 303-КГ18-7703.

8. В опубликованном Верховным Судом РФ третьем обзоре практики за 2018 год содержится ряд правовых позиций по спорам в сфере недвижимости и строительства. Так, суд указал на возможность соарендатора земельного участка из публичных земель, являющегося собственником обособленного объекта недвижимости, приобрести часть земельного участка в собственность, если нет препятствий для его раздела. Суд указал на недопустимость создания правовой неопределенности в спорах о самовольной постройке, когда отказывается и в иске о сносе самовольной постройки, и в иске о признании права собственности за застройщиком: в таких случаях суды должны использовать все допустимые процессуальные способы разрешения споров, в том числе дополнительные и повторные экспертизы (https://vsrf.ru/documents/practice/27317/).

 

Проекты нормативных правовых актов

 

Три законопроекта о внесении изменений в порядок приватизации государственного имущества

В рамках законотворческой деятельности в Государственную Думу РФ были внесены три законопроекта, направленных на совершенствование регулирования приватизационных отношений. В частности, одной из целей является расширение перечня имущества, которое подлежит приватизации, а также снижение бюджетных затрат на проведение соответствующих процедур. Указанные законопроекты предусматривают следующие новеллы в порядок регулирования приватизации государственного имущества:

1. проведение торгов по продаже государственного и муниципального имущества исключительно в электронной форме (562258-7).
2. возможность приватизации газораспределительных сетей, являющихся основными производственными фондами унитарного предприятия, обслуживающих жителей соответствующего поселения (562234-7).
3. возможность разработки проектной документации (стадия - эскизный проект реставрации) за счет заинтересованного инвестора в случае, если за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации или местных бюджетов указанная документация не разработана в течение трех лет со дня отнесения памятника в реестр объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, и условий последующей приватизации (562217-7).

Таким образом, согласно пояснительным запискам к данным проектам, будет возможно решить целый ряд задач: от снижения нагрузки на федеральный бюджет до обеспечения прозрачности и открытости процедуры продажи государственного и муниципального имущества.

 

Отрицательный отзыв Правительства РФ на законопроект о запрете размещения хостелов в жилых домах

Весной 2018 г. был внесен законопроект № 421833-7 о запрете размещения хостелов в многоквартирных жилых домах. Во многом это было связано с тем, что по мнению депутатов невозможно обеспечить ни надлежащий уровень гостиничных услуг, ни спокойствие соседствующих жильцов многоквартирного дома. Более того, отсутствие какого-либо регулирования порождает отсутствие возможности у соседей воспрепятствовать организации хостела в их доме, подъезде. Правительство России подготовило свой отрицательный отзыв на данный законопроект, по мнению кабинета министров нет никакой необходимости в полном запрете размещения хостелов в жилых помещениях, нужно лишь установить дополнительные требования к порядку осуществления данного вида предпринимательской деятельности.

(Текст отзыва и самого законопроекта см.: http://sozd.parliament.gov.ru/bill/421833-7)

 

Правительством утвержден План развития земельного законодательства до 2020 года

Согласно плану мероприятий по совершенствованию правового регулирования земельных отношений, предусматривается принятие до конца 2020 года нескольких федеральных законов, направленных на создание единой регулятивной базы в отношении земель сельскохозяйственного назначения. В частности, предполагается объединить ведомственные информационные ресурсы с целью мониторинга текущего состояния земель сельхоз назначения, кроме того предлагается внести соответствующие изменения в ФЗ «Об ипотеке», устанавливающие особенности залога указанных земель.

(Текст Плана мероприятий см.: http://static.government.ru/media/files/p11GJ5E7ssMBuy1uVBW23XS7Yjlznt08.pdf)

 

Дифференциация земельных участков на 18 территориальных зон

Согласно законопроекту, который предложен Минэкономразвития, предполагается переход от понятия «категория земель» к понятию «территориальная зона». Судя по списку территориальных зон, они будут представлять собой нечто среднее между действующими категориями земель, видами разрешенного использования земельных участков и зон с особыми условиями использования территории. В частности, к данным территориальным зонам относятся жилые зоны и зоны лесного фонда, природоохранные зоны и зоны обеспечения космической деятельности. При этом один земельный участок может относиться сразу к нескольким территориальным зонам, которые в свою очередь устанавливают также и перечень видов разрешенного использования в рамках тех или иных зон.

(Текст законопроекта см.: https://regulation.gov.ru/projects#npa=85531)