Информационный бюллетень практики недвижимости и строительства (Выпуск 4, 2019).

–08.07.2019

СОБЫТИЯ

1. НАЧАЛАСЬ ВЫДАЧА ЗАКЛЮЧЕНИЙ ЗАСТРОЙЩИКАМ НА ДОСТРОЙКУ ОБЪЕКТОВ ПО СТАРЫМ ПРАВИЛАМ В МОСКВЕ

Москомстройинвест начал выдавать заключения о соответствии многоквартирного дома или иного объекта недвижимости критериям, утвержденным постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 № 480, при условии соответствия которым застройщики могут привлекать денежные средства дольщиков по договорам участия в долевом строительстве без использования счетов эскроу (см. п. 3 раздела «Законопроекты» бюллетеня выпуска № 2, 2019). В настоящее время уже выдано свыше 120 таких заключений в Москве, а всего в Москомстройинвест поступило свыше 300 обращений о выдаче данного заключения. Первыми их получили крупные девелоперские компании, в частности Инград, ГК ПИК, Capital Group и др. (https://stroi.mos.ru/news/zastroishchiki-smoghut-postroit-8-2-mln-kv-mietrov-zhil-ia-biez-eskrou-schietov).

2. УЖЕ ОТКРЫТО БОЛЕЕ 3 800 СЧЕТОВ ЭСКРОУ

С 1 июля 2019 года по общему правилу все застройщики смогут привлекать денежные средства граждан только через механизм счетов эскроу. В настоящее время, по данным ЦБ РФ, уже открыто более 3,8 тысяч счетов эскроу в 7 банках. Кроме того, Сбербанк открыл уже более трех тысяч счетов эскроу, а также одобрил сделки с использованием данных счетов в размере 300 миллиардов рублей (https://realty.ria.ru/20190701/1556072550.html, https://realty.ria.ru/20190701/1556074278.html).

3. ВОЗОБНОВЛЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА МОСКОВСКИХ ДОЛГОСТРОЕВ: ЖК «АКАДЕМ ПАЛАС», ЖК «ЦАРИЦЫНО», ЖК «ТЕРЛЕЦКИЙ ПАРК», ЖК «SKY HOUSE»

Возобновление первичных работ по строительству ЖК «Академ Палас» станет возможно в связи с назначением АО «Мосотделстрой №1» техническим заказчиком. Следует отметить, что строительные работы на данном объекте не ведутся с июля 2014 года. Для возобновления строительства необходимо провести техническое обследование данного жилого комплекса; возможно необходимо будет внести изменения в проектную документацию по результатам технического обследования (https://www.mos.ru/news/item/57114073/).

Кроме того, АО «Мосотделстрой №1» осуществит достройку еще двух жилых комплексов (ЖК «Царицыно», ЖК «Терлецкий парк») в связи с банкротством предыдущих застройщиков (АО «Московский комбинат хлебопродуктов», АО «Глобинвестстрой»). Права на данные объекты незавершенного строительства, а также на земельные участки перешли к вышеуказанному городскому застройщику (https://realty.interfax.ru/ru/news/articles/106614/, https://realty.interfax.ru/ru/news/articles/106913/).
Функции технического заказчика по завершению строительству ЖК «SKY HOUSE» возложены на одного из крупнейших российских девелоперов ─ Capital Group. Работы на данном объекте строительства были остановлены в 2018 году в связи с банкротством застройщика ООО «Олтэр» (https://www.vedomosti.ru/realty/news/2019/06/28/805311-capital-group-dostroit-dolgostroi-tsentre-moskvi).

4. УМЕНЬШЕНИЕ ОБЪЕМА УЧАСТИЯ «ГРУППЫ ЛСР» (далее по тексту ─ ЛСР) В РЕДЕВЕЛОПМЕНТЕ ПРОМЗОНЫ ЗИЛ

ЛСР принято решение о продаже доли в размере 50% уставного капитала ООО «Развитие», получившего право застройки южной части территории бывшего Завода имени Лихачева (далее по тексту ─ ЗиЛ) в 2015 г., АО «Лидер-Инвест», которое теперь является единственным учредителем ООО «Развитие». Данная сделка необходима ЛСР для расширения портфеля девелоперских проектов в Москве, в том числе с целью реинвестирования денежных средств, полученных от данной сделки, в новые проекты. Следует отметить, что ЛСР все равно остается одним из крупнейших участников редевелопмента территории ЗиЛа, несмотря на совершение вышеуказанной сделки (https://www.lsrgroup.ru/pressroom/novosti/2019/gruppa-lsr-izmenyaet-obem-uchastiya-v-redevelopmente-zila.html).

5. АГРЕГАТОР ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ

ДОМ.РФ планирует в ближайшее время запустить агрегатор проектного финансирования, благодаря которому застройщики смогут отправлять пакет документов на экспресс-анализ одновременно в несколько банков, а также получать предварительные условия кредитования от них. Помимо данного агрегатора, ДОМ.РФ до конца 2019 года планирует запустить сервис, который будет оценивать риски проектов жилищного строительства (https://дом.рф/media/news/dom-rf-zapustit-servis-po-otsenke-riskov-proektov-zhilishchnogo-stroitelstva-i-agregator-proektnogo-finansirovaniya/).

6. ИЗМЕНЕНИЯ В ПРОВЕДЕНИИ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ

16 сентября 2019 г. вступает в силу Федеральный закон от 17.06.2019 № 150-ФЗ, которым внесены изменения в Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», а также в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Расширен перечень земельных участков, в отношении которых комплексные кадастровые работы не проводятся, в частности, в отношении земельных участков, которые являются предметом договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Еще одной новеллой данного закона является установление особенностей выполнения комплексных кадастровых работ в отношении некоторых объектов недвижимости: в отношении земельных участков, занятых объектами общего пользования, земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, лесных участков и т.д.

7. ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПЛАТЫ ЗА ПУБЛИЧНЫЙ СЕРВИТУТ

4 июня 2019 года Минэкономразвития РФ утвердило методические рекомендации по определению размера платы за публичный сервитут, установленный в отношении земельных участков, находящихся не только в публичной, но и в частной собственности. В п. 2 данных методических рекомендаций раскрывается понятие «платы за публичный сервитут», под которой понимается разница между рыночной стоимостью земельного участка до установления публичного сервитута и рыночной стоимостью после установления данного сервитута. Кроме того, в данных рекомендациях предусмотрено, что именно необходимо учитывать при определении платы за публичный сервитут (например, разрешенное использование земельного участка, ограничения (обременения) прав на земельный участок, степень обременения публичным сервитутом земельного участка), а также особенности определения платы.

8. ЕДИНЫЙ РЕЕСТР ПРОБЛЕМНЫХ ОБЪЕКТОВ

На официальном сайте ДОМ.РФ опубликован единый реестр проблемных объектов в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в котором содержится информация о 802 застройщиках, из которых в отношении 453 застройщиков в настоящее время введена процедура банкротства, 274 застройщика нарушили сроки завершения строительства более чем на 6 месяцев, а 91 застройщик нарушил сроки передачи объекта долевого строительства более чем на 6 месяцев. Всего в едином реестре проблемных объектов 188 732 квартиры в 77 регионах (https://realty.ria.ru/20190701/1556079421.html).

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

1. Верховный Суд РФ еще раз напомнил, что право собственности на недвижимое имущество, включенное в план приватизации или передаточный акт, возникает не с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН, а с момента государственной регистрации в ЕГРЮЛ хозяйственного общества, созданного путем преобразования унитарного предприятия.

Это связано с тем, что при приватизации государственного или муниципального имущества предусмотрен иной момент возникновения прав на недвижимое имущество (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, абз. 2 ст. 217 ГК РФ). Преобразование унитарного предприятия в акционерное общество является одним из способов приватизации государственного имущества (подп. 1 п. 1 ст. 13 ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ) (определение ВС РФ от 04.06.2019 по делу № 303-ЭС18-26243).
2. Верховный Суд РФ указал, что проведение технического этапа рекультивации нарушенных земель всегда обязательно, вне зависимости от наличия экономического смысла проведения данного этапа рекультивации (Постановление Правительства РФ от 10.07.2018 № 800, п. п. 1.8, 1.13 ГОСТ 17.5.3.04-83. Государственный стандарт Союза ССР. Охрана природы. Земли. Общие требования к рекультивации земель (утв. и введен в действие Постановлением Госстандарта СССР от 30.03.1983 № 1521). В связи с этим, при определении размера возмещения убытков в виде затрат на восстановление качества почвы загрязненного земельного участка необходимо учитывать не только расходы, связанные с биологическим этапом рекультивации, но и расходы, связанные с техническим этапом рекультивации (определение ВС РФ от 06.06.2019 № 306-ЭС18-23424).
3. По мнению Верховного Суда РФ, недвижимое имущество, а также земельный участок, сформированный для эксплуатации существующего недвижимого имущества, могут использоваться в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, который не предусмотрен измененным градостроительным регламентом. Это возможно в случае, когда использование таких объектов не создает опасность для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (ч. 8 ст. 36 Градостроительного Кодекса РФ) (определение ВС РФ от 03.06.2019 по делу № 301-КГ18-25680).
4. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ разъяснила, что договор аренды нежилого здания может быть досрочно расторгнут в случае неисполнения арендодателем обязанности по капитальному ремонту, вне зависимости от наличия в договоре права арендатора проводить реконструкцию (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Это связано с тем, легальное определение понятия «реконструкция» содержится в п. 14 ст. 1 ГрК РФ, в соответствии с которым из права арендатора проводить реконструкцию не следует право арендатора осуществлять работы по капитальному ремонту, в частности осуществлять замену кровли, ремонт фасадов, смену инженерных сетей и т.д. (определение ВС РФ от 21.05.2019 по делу № 305-ЭС18-11964).
5. По мнению Верховного Суда РФ, сведения, содержащиеся в ЕГРН, не имеют приоритета перед сведениями в государственном лесном реестре в случае, когда земельный участок, права на который возникли после 01.01.2016, в соответствии со сведениями ЕГРН отнесен к другой категории земель, при отсутствии доказательств перевода данного земельного участка в другую категорию земель. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила, что проведение кадастровых работ в отношении участка, на котором проведено лесоустройство, не должно осуществляться без учета лесоустроительной документации (определение ВС РФ от 13.06.2019 по делу № 307-ЭС19-2293).
6. Верховный Суд РФ еще раз напомнил, что размер арендной платы за земельный участок, ограниченный в обороте и находящийся в публичной собственности, на котором расположен объект недвижимости, не должен превышать размер земельного налога, исчисленный в отношении земельного участка, находящегося в том же муниципальном образовании, используемого для схожих целей, а также не ограниченного в обороте (абз. 8 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности) (определение ВС РФ от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399).
7. Наличие дополнительного соглашения об изменении срока передачи объекта недвижимости дольщику, подписанное после нарушения застройщиком срока передачи данного объекта, не является основанием для освобождения застройщика от обязательства по уплате неустойки за нарушение срока передачи данного объекта дольщику за период с даты окончания строительства, предусмотренной ДДУ, по дату заключения соглашения об изменении срока. Это связано с тем, что соглашение об изменении срока передачи объекта изменяет обязательства сторон только на будущее время (п. 3 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, п. 3 ст. 453 ГК РФ). Следовательно, данное соглашение не является основанием для освобождения застройщика от ответственности за нарушение обязательства (определение ВС РФ от 14.05.2019 № 41-КГ19-12).

ЗАКОНОПРОЕКТЫ

ЗАКОНОПРОЕКТ № 728232-7 О ЗАЩИТЕ ИНТЕРЕСОВ ГРАЖДАН ОТ МОШЕННИКОВ ПРИ ОТЧУЖДЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ

Данным законопроектом, который внесен депутатами Государственной Думы РФ, предлагается внесение изменений в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Целью законопроекта является защита граждан от новых мошеннических действий по завладению чужими объектами недвижимости, осуществляемых при помощи ключа электронной подписи, который получен незаконно.

Авторы упомянутого законопроекта предлагают установить, что подача заявления об отчуждении объекта недвижимости (о переходе, прекращении прав на объект недвижимости) будет возможна в электронной форме физическим лицом, а также его законным представителем только в случае наличия специальной записи в ЕГРН о возможности подачи данного заявления в электронной форме. В случае отсутствия такой записи заявление о государственной регистрации перехода, прекращения права на объект недвижимости будет возвращено физическому лицу без рассмотрения. Предполагается, что физические лица, подавая заявление о внесении в ЕГРН соответствующей отметки должны осознавать особенности подачи заявления в электронной форме с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи.
Данный законопроект в настоящее время находится на рассмотрении в Государственной Думе РФ.

ЗАКОНОПРОЕКТ О ВОЗМОЖНОСТИ ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ЗА НАРУШЕНИЕ ТРЕБОВАНИЙ ПОЖАРНОЙ БЕЗОПАСНОСТИ

Минэкономразвития РФ в соответствии с подп. «е» п. 3 указа Президента Российской Федерации от 26.04.2019 № 198 разработало законопроект, которым предлагается внесение изменений сразу в несколько федеральных законов, в частности в Земельный Кодекс РФ.
Данным законопроектом предусматривается возможность принудительно изымать земельные участки у собственников, а также принудительно прекращать права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненно наследуемого владения, права безвозмездного пользования, права аренды земельного участка в случае неустранения нарушений требований пожарной безопасности в установленный предписанием срок. Исключением из данного правила являются случаи, когда земельный участок является предметом ипотеки, а также случаи, когда в отношении собственника земельного участка возбуждено дело о банкротстве.

Следует отметить, что в случае изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, такой земельный участок продается с публичных торгов, при этом начальной ценой такого земельного участка является рыночная стоимость, определенная в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Денежные средства, полученные от продажи такого земельного участка, будут выплачены бывшему собственнику земельного участка, за вычетом денежных средств, потраченных на организацию публичных торгов, в частности на осуществление кадастровых работ.

ЗАКОНОПРОЕКТ № 719774-7 О ПРОДЛЕНИИ «ДАЧНОЙ АМНИСТИИ» ДО 1 МАРТА 2020 ГОДА

В настоящее время на рассмотрении в Государственной Думе РФ находится еще один законопроект о продлении «дачной амнистии», который разработан Правительством РФ (законопроект № 719774-7), помимо законопроекта № 707989-7, № 644440-7 (см. п. 5 раздела «Законопроекты» бюллетеня № 3, 2019).
Авторы данного законопроекта предлагают продлить возможность оформления прав на жилые строения, жилые дома, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, в упрощенном порядке до 01.03.2020, т. е. без направления уведомлений о планируемом строительстве, реконструкции, а также об окончании строительства или реконструкции вышеуказанных объектов. Следует отметить, что оформление прав на данные объекты в упрощенном порядке осуществляется вне зависимости от территориальных зон, в которых расположены данные объекты.

ЗАКОНОПРОЕКТ 673020-7 О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ОРГАНАМ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ

Данным законопроектом предлагается расширить исчерпывающий перечень субъектов, которым объект культурного наследия, находящийся в государственной собственности, может быть предоставлен в безвозмездное пользование. В соответствии с данным законопроектом федеральным органам государственной власти объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности и включенные в реестр, будут предоставляться в безвозмездное пользование.
Данный законопроект 27.06.2019 принят Государственной Думой РФ в третьем чтении.

ИЗМЕНЕНИЯ В ПОСТАНОВЛЕНИИ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ ОТ 22.04.2019 № 480

Минстрой РФ предлагает установить 1 октября 2019 года в качестве последнего дня, когда застройщики смогут подать заявление о выдаче заключения о степени готовности объекта для того, чтобы продолжать строительство объектов с привлечением денежных средств дольщиков по договорам участия в долевом строительстве без использования счетов эскроу. Следует отметить, что с 01.07.2019 до 01.10.2019 застройщики смогут продолжать строительство, однако без привлечения средств дольщиков. Это позволит им довести объект строительства до состояния степени готовности проекта строительства не менее 30%.

ЗАКОНОПРОЕКТЫ О ЗАПРЕТЕ ПРОДАЖИ ДАННЫХ ИЗ ЕГРН

Разработанным Минэкономразвития РФ законопроектом предлагается установить административную ответственность за предоставление третьим лицам данных из ЕГРН, в том числе за плату, а также за создание, использование сайтов, с помощью которых возможно будет предоставлять сведения из ЕГРН третьим лицам. За совершение данного административного правонарушения предлагается штрафовать не только должностных лиц, а также граждан, юридических лиц. Кроме того, в случае повторного совершения данного правонарушения возможно административное приостановление деятельности юридического лица на срок до 90 суток.

ПРОЕКТ ПРИКАЗА МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РФ ОБ УВЕЛИЧЕНИИ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СВЕДЕНИЙ ИЗ ЕГРН

В соответствии с проектом приказа Минэкономразвития размер платы за предоставление сведений из ЕГРН будет увеличен.
Например, юридические лица за просмотр в течение года сведений, которые содержатся в ЕГРН, при помощи доступа к ФГИС ЕГРН без формирования электронного документа будут вынуждены платить от 2 250 000 (за сведения в отношении не более 50 000 объектов недвижимости) до 3 000 000 рублей (за сведения в отношении не более 100 000 объектов недвижимости), а физические лица ─ от 1 125 000 до 1 500 000 рублей соответственно. В настоящее время размер платы за просмотр данных сведений при помощи доступа к ФГИС ЕГРН для юридических лиц составляет от 640 (за сведения в отношении не более 100 объектов недвижимости) до 432 000 (за сведения в отношении не более 500 000 объектов недвижимости) рублей, а для физических лиц ─ от 320 до 216 000 рублей соответственно. А за формирование электронного документа, содержащего сведения ЕГРН, юридические лица должны будут платить от 21 750 000 (за сведения в отношении не более 50 000 объектов недвижимости) до 29 000 000 (за сведения в отношении не более 100 000 объектов недвижимости) рублей в соответствии с данным проектом приказа, физические лица ─ от 10 875 000 до 14 500 000 рублей.

Одной из целей данного проекта приказа является борьба с перепродажей сведений из ЕГРН. Увеличение платы за предоставление сведений из ЕГРН вызвано необходимостью актуализировать размер платы, которая уже не изменялась несколько лет.
Кроме того, предлагаемые изменения обусловлены наличием большого количества сайтов, которые предоставляют сведения из ЕГРН, полученные посредством доступа к ФГИС ЕГРН, третьим лицам, выступая в качестве посредника. Вероятно, данная инициатива обусловлена фискальными целями в связи с тем, что плата за предоставление вышеуказанных сведений в настоящее время в полном объеме подлежит перечислению в федеральный бюджет.