Информационный бюллетень практики недвижимости и строительства (Выпуск 1, 2017)

СОБЫТИЯ. ЗАКОНОПРОЕКТЫ. ТРЕНДЫ

Блокчейн проверит российский единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)

Министерство экономического развития намерено проверить сведения ЕГРН при помощи технологии блокчейн в соответствии с намечаемым к принятию актом Правительства РФ, который конкретизирует аспекты подобного способа проверки данных. Граждане и юридические лица могут принять участие в эксперименте на добровольной основе. 

Как известно из практики, Росреестр нередко допускает ошибки при внесении данных в ЕГРН, встречаются как технические ошибки, такие как опечатки или описки, так и существенные «задвоение» или «дублирование» регистрационных номеров. Технология блокчейн позволит автоматически соотнести данные, полученные из правоустанавливающих документов с теми, что наличествуют в самом едином реестре.

Эксперимент должен показать, насколько эффективно и результативно использование блокчейна при ведении реестра. Возможно, после пробного использования технологии потребуются изменения в законодательство — в сфере информационных технологий, регистрации прав на недвижимость, кадастрового учета.

В случае успешности эксперимента технология блокчейн будет применяться ведомством повсеместно, что может не только упростить работу Росреестра, но и повысить доверие граждан к сфере, связанной с оборотом недвижимости.

 

Проектное финансирование как новый путь в строительстве жилья

Президент России Владимир Путин дал поручение правительству подготовить план мероприятий поэтапного замещения долевого строительства проектным финансированием. Решение Президента призвано исключить известные риски потери денежных средств дольщиков и предупредить действия недобросовестных застройщиков.

Проектное финансирование предполагает использование вместо средств граждан активное участие банков: кредитная организация финансирует под проценты работу застройщика, а последний реализует уже готовое жилье.

Новая политика госувласти вызвала многочисленные вопросы и публичные обсуждения. Особо остро встает вопрос будущей цены недвижимости. Строительные компании должны будут покрывать процентные задолженности перед банками и, вероятнее всего, им придется существенно повысить цены на квартиры, построенные с использованием банковских кредитов.

Не менее интересен вопрос о процентных ставках, под которые банки начнут выдавать кредит строителям. Если процентную ставка в финансировании строительства будет не регулируемой, то, вероятно, это приведет к тому, что многие небольшие застройщики покинут рынок, так как строительный бизнес станет для них убыточным.

 

Дано определение понятия объекта Индивидуального Жилищного Строительства (ИЖС)

Правительство РФ предложило определиться с понятием объекта ИЖС для превенции злоупотребления застройщиков, заключающееся в строительстве многоэтажных жилых объектов на земельных участках, выделенных под ИЖС, на денежные средства граждан-дольщиков.

Объект ИЖС предлагается определить как отдельно стоящий дом с количеством надземных этажей не более трех и высотой не более 20 м, не состоящий из квартир и блок-секций.

С 2018 года губернаторов регионов и глав республик могут обязать лично подписывать заключения о соответствии построенных объектов требованиям техрегламентов и проектной документации для дополнительного контроля над строительством жилых домов.

 

Новые возможности для МСП в использовании государственной собственности

Минэкономразвития России предлагает расширить возможности использования государственной собственности для оказания поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства (МСП).

Новый проект предусматривает, в частности:

• введение бессрочного права выкупа субъектами МСП арендуемого ими государственного или муниципального имущества (сейчас такое право предоставляется только до 1 июля 2018 года);
• предоставление субъектам МСП преимущественного права выкупа недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности (по аналогии с имеющимся правом выкупа имущества, находящегося в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности);
• установление возможности проведения специализированных аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, включенных в перечни, только среди субъектов МСП;
• закрепление оснований передачи субъектам МСП без проведения торгов земельных участков, включенных в перечни имущества, предназначенного для сдачи в аренду субъектам МСП (далее – Перечни), в рамках государственных или муниципальных преференций, предоставляемых в соответствии с государственными программами (подпрограммами) РФ, государственными программами (подпрограммами) субъектов РФ и муниципальными программами (подпрограммами);
• запрет передачи в субаренду земельных участков, включенных в перечни и предоставленных в аренду субъектам МСП;
• установление предельного срока, на который заключаются договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, – от пяти до десяти лет;
• введение требования о включении сведений о льготах по арендной плате в отношении земельного участка, включенного в Перечни, в состав сведений, подлежащих указанию в извещении о проведении аукциона;
• предоставление субъектам РФ права по установлению максимальных размеров площадей земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для цели включения в перечни и передачи в аренду субъектам МСП.

 

Новые порядок образования недвижимости и понимание единого недвижимого комплекса

Минэкономразвития России предложило порядок образования объектов недвижимости, не являющихся земельными участкам. Проект предполагает дополнить первую часть ГК РФ новой главой "Право собственности и другие вещные права на здания и сооружения", определяющей порядок и условия образования объектов недвижимости, не являющихся земельными участками, возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные объекты недвижимости в зданиях, сооружениях, порядок образования, изменения и прекращения существования единого недвижимого комплекса, порядок обременения сервитутом зданий, сооружений и помещений, содержание соглашения об образовании объектов недвижимости.

В частности, устанавливается, что образование помещений, машино-мест, а также реконструкция зданий, сооружений, принадлежащих на праве собственности нескольким лицам, осуществляется на основании соглашения между ними, а в случаях, когда предполагается образование объектов недвижимости из общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, – на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Законопроект предполагает новую статью, посвященную улучшению недвижимого имущества. Любое улучшение земельного участка является его составной частью. Так, улучшением земельного участка может быть и объект реконструкции, и строительства. Здание и сооружение, которые не зарегистрированы, и право собственности на которые не оформлены в общем порядке являются неотъемлемой составной частью земельного участка.

Новые правила также предусматриваются и для единого недвижимого комплекса (ЕНК), авторы законопроекта поясняют значение этого института в российском праве. Так, ЕНК является простой совокупностью объектов недвижимости, которые принадлежат по праву собственности одному лицу. Собственник земельного участка может создавать ЕНК самостоятельно из принадлежащих ему иных объектов недвижимости. Вместе с тем ЕНК не является сложной вещью, значит, все объекты в рамках ЕНК не имеют общего назначения и последствия сделки в отношении такого ЕНК не распространяются на все объекты, если иное не предусмотрено в договоре.

 

Особый кадастровый учет и регистрация прав на машино-места

Даны разъяснения о порядке осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на машино-места, расположенные в подземной части автостоянки, кадастровый учет которой осуществлен в качестве нежилого помещения, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН. По мнению Минэкономразвития России, постановка на кадастровый учет и регистрация прав на машино-места в подземной части автостоянки должны осуществляться одновременно в отношении всех машино-мест.

Отмечается, что осуществление кадастрового учета или регистрации прав приостанавливается по решению регистратора прав, в том числе в случае, если границы машино-места, в отношении которого представлено заявление, в соответствии со сведениями ЕГРН частично или полностью совпадают с границами другого помещения или другого машино-места (за исключением случаев, если другое помещение или другое машино-место является преобразуемым объектом недвижимости).

В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости. Снятие с кадастрового учета и регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с кадастровым учетом и регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости.

 

Потенциальные преимущества для залогодержателей земель с/х назначения

Правительство РФ предложило меры повышения заинтересованности в использовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в качестве предмета залога. По мнению Правительства РФ, земли сельскохозяйственного назначения зачастую не интересуют кредиторов в качестве предмета залога. Таким образом, отрасль сельского хозяйства не может получить достаточного и эффективного кредитования для повышения оборотов производства.

Так, предложенный законопроект предполагает внесение в гражданское законодательство поправок, которые направлены на обеспечение интересов кредиторов, потенциальных залогодержателей.

Законопроект предлагает следующие преференции:

• предусматривается возможность удовлетворения требований залогодержателя во внесудебном порядке, если предметом залога (ипотеки) является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и на котором отсутствуют здание, строение, сооружение;
• исключаются положения, согласно которым не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ при условии сохранения за залогодателем права на реализацию произведенной или переработанной на таком участке продукции;
• исключается возможность отсрочки судом реализации заложенного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при обращении на него взыскания на срок до одного года.

 

Самовольные постройки граждан получат дополнительный шанс на спасение

Правительство РФ 26 октября 2017 года одобрило законопроект, сокращающий возможности для внесудебного сноса самовольных построек, а именно, дающий гражданам возможность избежать сноса самостроя, если они сами приведут его в соответствие с градостроительными требованиями. Одновременно ужесточается регулирование индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — для предотвращения строительства многоквартирных домов на выделенных «индивидуальных» участках.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой именуются здание, сооружение или другое строение, возведенные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Законопроект предполагает:

• исключение из числа «самостроев» объектов с нарушением порядка использования участка, если собственник не знал или не должен был знать о наложенных ограничениях;
• запрет на внесудебный снос самовольной постройки, если право собственности на построенное здание зарегистрировано в ЕГРН, а также если оно построено до 2001 года.

Бюллетень подготовил Денис Мухаметгалиев