Информационный бюллетень практики недвижимости и строительства (Выпуск 2, 2017)
Новости
Мэр Москвы не исключает появление новых домов под реновацию
Сергей Собянин заявил о возможном включении в программу реновации новых домов. Для этого могут быть внесены поправки в федеральный закон, ограничивающий расширение списка домов, включенных в программу.
Ранее власти Москвы заявляли, что проводить дополнительные голосования и включать новые пятиэтажки в программу запрещено. Данная норма гарантирует стабильность и сохранение привычного места проживания жителям домов, не вошедших в программу. Это одна из гарантий программы, указано на сайте проекта реновации.
Так, руководитель департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин на заседании президиума правительства столицы 3 октября сообщал, что включение в московскую программу реновации дополнительных домов больше невозможно, возможен только выход из нее. Он напомнил, что все общие собрания собственников жилья по вопросу вхождения в программу реновации нужно были провести до 1 июля, а протоколы по ним – подать до 20 июля.
Склады, гаражи, котельные – новые объекты недвижимости?
Минэкономразвития предлагает изменить правила отнесения объектов к недвижимости, чтобы вывести некоторые постройки из «серой» зоны. Речь идет о хозяйственных постройках у жилого дома, складах и гаражах, насосных станций и котельных, которые не являются жилыми. Как известно, при возведении данных построек не требуется разрешение на строительство, а регистрируются они на основании декларации. Из-за этого многие из них оказались в «серой» зоне, владельцы их не регистрируют, не платят налоги.
Минэкономразвития предлагает прописать в Гражданском кодексе РФ, что подобные «серые» сооружения являются недвижимостью, если прочно связаны с землей. Как недвижимость такое строение предлагается регистрировать, если оно имеет самостоятельное хозяйственное значение и может выступать в гражданском обороте обособленно. Тем не менее ведомство не пояснило, каковы критерии, которые позволят определить обособленность и экономическое значение подобных построек на земельных участках.
Девелоперы не смогут быть субподрядчиками Фонда реновации. Другие – смогут
Руководитель департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев сообщил, что Фонд реновации не сможет передавать проекты застройки кварталов по программе на субподряды девелоперам.
Программа реновации жилищного фонда – социально ориентированный проект, реализуемый специально учрежденным для этих целей фондом. Оператором реновации всех кварталов будет исключительно фонд.
При этом, по его словам, право подрядных организаций, в т. ч., входящих в структуру девелоперских компаний, по участию в конкурсах на строительство никто не ограничивает. Отмечается, что проектные и генеральные подрядные организации, а также поставщики оборудования для программы реновации будут определяться в рамках 223-ФЗ и №441 постановления правительства Москвы.
Московская область: 222 генплана до 2038 года
В области должны принять более двухсот генеральных плана развития, сообщил начальник главного управления архитектуры и градостроительства области Владислав Гордиенко на заседании Мособлдумы.
До конца года в Подмосковье должны принять 222 генеральных плана развития до 2038 года. Сейчас утверждены 78 генпланов, корректируются по результатам публичных слушаний 130 генпланов. Но по заверениям официальных лиц до конца года все 100% документов будут приняты. По его словам, после принятия 100% генпланов Подмосковья власти области приступят к разработке программ комплексного развития территории. Гордиенко отметил также, что в ходе разработки генпланов выявлено порядка 114 млн кв. м несбалансированной или точечной жилой застройки. Принятие документов территориального планирования позволит ликвидировать дисбаланс.
Законопроекты
Возможен штраф для владельцев самостроя, не исполнившим решение о сносе
Законопроект содержит изменения в КоАП, а именно ст. 9.24, в соответствии с которой неисполнение в установленный срок решения о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, влечет наложение административного штрафа: на граждан - в размере от 20 тыс. до 50 тыс. руб. или обязательные работы на срок до 50 часов; на индивидуальных предпринимателей и должностных лиц - от 20 тыс. до 50 тыс. руб., на юридических лиц - от 100 тыс. до 300 тыс. руб. Вступление законопроекта в силу предполагается с 1 июля 2018 года.
Минстрой РФ готовит закон об апартаментах
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства (Минстрой РФ) предлагает законодательно закрепить понятие «апартаменты». Министерство уже разработало законопроект, который обеспечивает правовое регулирование строительства многофункциональных зданий и апартаментов. Документ содержит следующие положения:
- о необходимости введения понятий апартаментов и многофункциональных зданий. Помимо этого, ФЗ будет содержать порядок перевода нежилых помещений в апартаменты.
- вводится понятие апартаментов, многофункциональных зданий, предусматриваются особенности правового регулирования общего имущества собственников помещений, установления платы за жилое помещение и коммунальные услуги, управления многофункциональным зданием. Предлагается установить правовой механизм перевода нежилых помещений, используемых для постоянного проживания граждан и расположенных в ранее построенных зданиях нежилого назначения, в апартаменты.
- апартаментами признается структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием».
- предусматривается механизм перевода нежилых помещений в апартаменты. Так, владельцы нежилых помещений в зданиях, введенных в эксплуатацию до 1 января 2019 года, вправе перевести их в жилые до 31 декабря 2021 года.
Госдума хочет внедрить электронные ипотечные закладные
Отказ от бумаги позволит уменьшить волокиту с документами при оформлении ипотеки, а в будущем и вовсе перевести жилищные кредиты в онлайн. Предполагается, что внедрение электронных ипотечных закладных позволит: а) снять множество бюрократических изменений; б) сократить операционные расходы банков и упростить проверку бумаг для сделок.
Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рекомендовал ко второму чтению поправки в закон об ипотеке в части госрегистрации недвижимости. В окончательном варианте документ обещают принять уже до конца года.
Ипотечная закладная - это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее законного владельца (им обычно выступает банк) на исполнение денежных обязательств по ипотеке со стороны должника. Она же удостоверяет право залога на имущество, обремененное ипотекой. Документ предусматривает возможность выдачи и обращения закладных в электронной форме
Путин освободил от НДФЛ «реновационную разницу»
Президент России подписал закон об освобождении от уплаты НДФЛ доходов, полученных при реализации реновации в Москве. В частности, освобождается от налогообложения разница в цене старой и полученной в ходе реновации новой квартиры, а также при регистрации прав на полученное в рамках реновации жилье не потребуется вносить госпошлину.
Кроме того, налог не взимается с дохода, полученного участником реновации взамен его старой квартиры, и с доходов Фонда реновации. Если участник реновации получит новую квартиру и захочет продать ее, то будет учитываться срок владения старой. Если он владел ею больше трех лет, то доход от продажи новой квартиры тоже не облагается налогом.
Административная и судебная практика
ГЗК отказывает в изменении ПЗЗ из-за близкой границы с ОКН
Градостроительно-земельная комиссия города Москвы (ГЗК) на заседании 5 октября 2017 года согласилась с нецелесообразностью внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы (ПЗЗ) в отношении земельного участка по адресу: Большой Сухаревский пер., вл. 11, стр. 11 (ЦАО) для увеличения площади и высотности объекта.
Пока на рассматриваемом участке находится склад общей площадью 566 кв. м. Согласно Градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ), выданному инвестору в январе текущего года, основным видом разрешенного использования указано гостиничное обслуживание, предельная застроенность участка, а также высота зданий – по существующему положению.
Инвестор обратился к ГЗК за разрешением увеличить площадь объекта до 1 тыс. кв. м, высоту – до пяти этажей. Комиссия посчитала положительное решение нецелесообразным, так как рассматриваемый земельный участок граничит с территорией памятников истории и культуры.
ГЗК защитила палаты XVII века на Яузской ул. и отказала в изменении ПЗЗ
ГЗК Москвы на заседании 26 октября 2017 года согласилась с нецелесообразностью внесений изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы для участка, расположенного по адресу Яузская ул., д. 8, стр. 2 (ЦАО), для реконструкции с увеличением площади.
Инвестор намеревался провести реконструкцию здания с увеличением полезной площади за счет использования подземного и чердачного пространств. Однако комиссия сочла нецелесообразным проведение таких работ и внесение изменений в ПЗЗ.
Она пояснил, что указанное здание является исторически ценным градоформирующим объектом: в прошлом это был Корпус кондитерской фабрики с жилыми помещениями для служащих 1880-1882 гг., арх. Кирпичев. Подтверждено, что это здание обладает признаками объекта культурного наследия.
Изменение сведений о разрешенном использовании ЗУ – не повод для повышения налога
По мнению ФНС России, лишь госрегистрация права на ЗУ является условием для применения коэффициента 2 при исчислении земельного налога.
Позиция налоговых органов основана на соответствующих разъяснениях Минфина России, в которых указано, что если в ЕГРН зарегистрированы права на земельный участок с видом разрешенного использования для производственных целей, то при дальнейшем внесении изменений в сведения ЕГРН о разрешенном использовании данного земельного участка, предусматривающих жилищное строительство, коэффициент 2 при исчислении земельного налога не применяется.
Несколько многоквартирных домов на одном зарегистрированном участке – нормально
Росреестр и Минстрой дали официальные разъяснения касательно правового регулирования ситуаций расположения нескольких многоквартирных домов (МКД) на одном земельном участке (ЗУ). Часть 6 статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусматривает, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию МКД и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие ЖК РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в его состав, внесены в ЕГРН.
Росреестр отмечает, что вышеупомянутые положения данного Закона не содержат требований о том, что под каждым вводимым в эксплуатацию МКД образован самостоятельный земельный участок, сведения о границах которого должны быть внесены в ЕГРН. Вместе с тем нормы предполагают необходимость наличия в ЕГРН сведений о ЗУ, на котором расположен вводимый в эксплуатацию МКД.
Минстроем была сформирована позиция о том, что выдача разрешений на ввод в эксплуатацию нескольких МКД или иных объектов капитального строительства на одном ЗУ, в т. ч. если эти объекты вводились в эксплуатацию поэтапно, не противоречит текущим нормам жилищного регулирования.
Практика по пересмотру кадастровой стоимости объектов недвижимости набирает обороты
В январе-октябре 2017 года комиссии по пересмотру кадастровой стоимости, созданные при Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре), рассмотрели 37,1 тыс. заявлений в отношении 71,6 тыс. объектов. Это составляет 0,04% от общего количества объектов недвижимости, сведения о которых на 1 ноября содержались в Едином государственном реестре недвижимости (161,5 млн объектов). По сравнению с аналогичным периодом 2016 года количество рассмотренных комиссиями заявлений выросло на 45%, говорится в сообщении пресс-службы Росреестра.
В январе-октябре 2017 года решение в пользу заявителя принято комиссиями в отношении 54,1% заявлений (это более 20 тыс. заявлений).
Росреестр не проводит кадастровую оценку объектов недвижимости, но участвует в ее исправлении, если у правообладателей есть сомнения в ее правильности. До 1 января 2017 года кадастровую стоимость объектов недвижимости определяли независимые оценщики, а утверждали региональные и местные органы власти.
С 1 января 2017 года вступил в силу закон «О государственной кадастровой оценке». Упомянутый закон предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут на постоянной основе определять кадастровую стоимость. Ответственность за работу новых государственных структур по проведению кадастровой оценки будет возложена на региональные органы власти.
Торги недействительны, если участник препятствовал созданию «приемлемой» цены
Коллегия по экономическим спорам Верховного суда сформировала позицию по делу № А57-15765/2011
Фабула: Конкурсный управляющий главы крестьянского хозяйства организовал повторные торги по реализации земельных участков должника в форме открытого аукциона. В нем приняли участие физические и юридические лица. Суды всех инстанций пытались квалифицировать действия физического лица, участника торгов, который за полтора часа сделал почти две сотни ценовых предложений подряд. В торгах «недобросовестное лицо» не победило, однако из-за действий последнего земельный участок достался другому лицу значительно ниже рыночной.
Решение: Судебные акты судов всех инстанций содержат фактическое согласие судей с тем, что действия по «недобросовестному» манипулированию предложения на торгах является недопустимым, однако участники процесса не смогли установить ни аффилированности между приобретателем и недобросовестным участником торгов, ни доказательств использования каких-либо технических средств. Так, требования истцов о признании торгов недействительными остались неудовлетворенными.
Позиция ВС: Верховный суд разобрался в данном деле и отменил судебные акты нижестоящих инстанций. ЭК ВС разъяснила, что судам следует проанализировать как действия «недобросовестного» лица могли изменить суд процедуры торгов. При этом высший суд подчеркнул, что физическое лицо фактически воспрепятствовало иным участникам торгов подать собственные заявки в том ценовом диапазоне, который являлся бы приемлемым для любого разумного участника рынка, и тем самым лишил их возможности сформировать объективную рыночную цену продаваемого имущества.
По мнению судебной коллегии ВС, действия по подаче заявок является сделкой, а потому к таким «волеизъявлениям» могут применяться правила об их недействительности. Действия недобросовестного лица должны были квалифицировать судами как притворные (п. 2 ст. 170 ГК РФ), так как заявки на торгах были поданы без намерения заключить договор купли-продажи. При этом когда в результате таких действий для независимых участников отсутствует возможность провести состязание относительно цены имущества, нивелируется смысл торгов, которые теряют свою суть (определение победителя на конкурентной основе), что очевидно указывает в сторону их недействительности (п. 1 ст. 449 ГК РФ).
Договор купли-продажи здания презюмирует передачу прав на пользование земельного участка под ним
Коллегия по экономическим спорам Верховного суда (ЭК ВС) сформировала позицию по делу № А56-33380/2016
Фабула: Компания "Фаэтон-инвест" в 2002 году продала обществу "Фармакор" два здания в Санкт-Петербурге. Эти здания находятся на земле, которая принадлежит продавцу. В 2014 году "Фаэтон-инвест" была признана банкротом.
В 2016 году компания обратилась в АС СПб и Ленобласти с иском о неосновательном обогащении "Фармакора" (дело № А56-33380/2016). Истец сослался на то, что ответчик фактически использует земельный участок под своими зданиями, и рассчитал размер неосновательного обогащения, исходя из базовых ставок арендной платы, которые установлены нормативно-правовыми актами СПб.
Решение: Все судебные составы (АС Северозападного округа и АС СПб) кроме 13 Арбитражного апелляционного суда удовлетворили требования истца, посчитав, что собственник здания не может пользоваться недвижимостью без заключения отдельного договора аренды или купли-продажи.
Однако 13 арбитражный суд категорически не согласился с вынесенными ранее судебными актами, посчитав, что соответствующие вещные права на земельный участок собственник здания получает вследствие заключения договора купли-продажи этого здания. Следовательно, вследствие заключенной сделки по переходу прав на здания, переходят права и на земельный участок в том виде, в котором они позволят пользоваться самим зданием.
Позиция ВС: Коллегия по экономическим спорам Верховного суда поддержала позицию судей из 13 ААС. Если часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, то такие объекты подлежат продаже совместно.
Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования и в таких случаях в силу 4 статьи 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.
Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (ст. 131, п. 2 статьи 223, п. 4 статьи 244 ГК РФ). Таким образом, истец в лице собственника земельного участка может взыскать только лишь компенсацию за неуплату ответчиком земельного налога в части использования недвижимости (здания), а не требовать возврата неосновательно полученного.
Бюллетень подготовил Денис Мухаметгалиев