Информационный обзор практики Недвижимости и строительства (Май, 2013)
События
В транспортную инфраструктуру РФ до 2020 года инвестируют около 12,3 трлн. рублей
Планируемый объем инвестиций в транспортную инфраструктуру РФ до 2020 года оценивается на уровне 12,3 трлн. руб. – 7,3 трлн. руб. за счет бюджета и 5 трлн. руб., привлеченных за счет различных механизмов государственно-частного партнерства. По мнению Министра транспорта РФ для повышения эффективности имеющихся инвестиций, а также для привлечения дополнительных ресурсов необходимо масштабное развитие институтов государственно-частного партнерства. В настоящее время в России реализуются проекты, софинансирование которых осуществляется из негосударственных источников. По мнению министра, концессионные соглашения, включающие полный цикл работ (рабочее проектирование, строительство, содержание, ремонт, капитальный ремонт, эксплуатация), являются наиболее востребованным механизмом сотрудничества с частными инвесторами. Министр сообщил, что по этой схеме будет осуществляться строительство участков скоростной автомобильной дороги М-11 Москва–Санкт-Петербург, автодороги М-1 Беларусь, моста через р. Лена, подходного канала к морскому порту Тамань, создание системы взимания платы с грузовиков массой более 12 тонн.
Архитектурный совет Москвы одобрил проект реставрации музея-усадьбы «Останкино»
Градостроительная земельная комиссия заявила, что проект станет самым масштабным реставрационным проектом в мире за последние полвека с момента восстановления утраченных в годы Великой Отечественной войны усадебных пригородов Петербурга - Царского села, Павловска и Петергофа.
Проект предполагает не только реставрационные работы во дворце и строительство подземного фондохранилища для нужд музея, но и регенерацию исторических построек на присоединенной парковой территории. Она увеличена на 5,6 га за счет прилегающей с востока озелененной зоны. В подземном пространстве присоединенного участка помимо фондохранилища разместят реставрационные мастерские, детские студии, технические помещения и паркинг на 200 машин.
В Москве объявлен аукцион на обустройство станции метро «Китай-город»
По данным сайта госзакупок станция метро «Китай-город» может быть обустроена за 102 млн. руб. Заявки принимаются до 6 июня, электронный аукцион назначен на 17 июня.
Комплекс работ предполагает переустройство дождеприемных и смотровых колодцев на тротуаре и проезжей части, обустройство парковочного кармана, восстановление дорожной одежды существующей дороги, ремонт плиточного покрытия.
Работы по благоустройству включают устройство нового покрытия на тротуарах и посадочных площадках, разбивку газона, укладку бетонных плит, установку перильного ограждения. Сетевые работы заключаются в прокладке подводящих питающих сетей и устройство электрощитовой.
В Москве заключено первое концессионное соглашение в социальной сфере
Департамент городского имущества города Москвы и Европейский медицинский центр (ЕMC) заключили первое в социальной сфере концессионное соглашение - о реконструкции и эксплуатации объекта здравоохранения.
Концессионное соглашение сроком на 49 лет подписано по итогам открытого конкурса, объявленного Правительством Москвы 15 ноября 2012 года. Объектом концессионного соглашения стала городская клиническая больница №63 (улица Дурова, д.24, стр.3, д.26, стр.1,2,4,6), в состав которой входят 5 строений: 2 медицинских корпуса, лабораторный корпус и постройки хозяйственного назначения.
«Сокол Эстейт» инвестирует $ 150 млн. в строительство МФК в Москве
Архитектурный совет Москвы согласовал проект многофункционального комплекса на участке площадью 0,628 га на Ленинградском проспекте недалеко от станции «Сокол».
Проект предполагает строительство девятиэтажного многофункционального комплекса с подземной трехуровневой автостоянкой на 500 машино-мест. Площадь застройки составит 4,025 тыс. кв. м, общая площадь здания - 45,48 тыс. кв. м, из них 15,48 тыс. кв. м - подземная часть и 30 тыс. кв. м - наземная часть. Срок строительства МФК составит 2-3 года.
ЗАО «Лидер» Юрия Ковальчука построит первую платную дорогу в Москве
Первая платная дорога в Москве – северный дублер Кутузовского проспекта - протяженностью 10,3 км пройдет от ДЦ «Москва-сити» до Молодогвардейской развязки, вдоль железной дороги смоленского направления. Проект планировки уже утвержден, а проектирование самой магистрали завершается. Дублер планируется строить по концессии, концессионный конкурс может состояться летом 2013 г. Затраты на строительство северного дублера оцениваются в 60 млрд.руб.
На строительство «Алтайской долины» в этом году направят 1,4 млрд. руб.
«Алтайская долина» - особая экономическая зона Горного Алтая - расположена в Майминском районе республики, на правом берегу реки Катунь. Ее площадь составляет 855 га. В основе проекта - искусственное озеро площадью 50 га. Вокруг него должны появиться туристические объекты, острова и пляж. При этом создание одного только озера оценивается примерно в 1,3 млрд. руб.
Российские власти хотят привлечь иностранцев к строительству дорог
Российские власти хотят привлечь иностранных подрядчиков к строительству дорог. Это следует из постановления, опубликованного на интернет-портале правительства. До сих пор победителям торгов приходилось в обязательном порядке самостоятельно подготавливать участки для будущих трасс. Такая ситуация понижала привлекательность контрактов: многие зарубежные и российские фирмы не участвовали в аукционах. Правительство хочет решить проблемы подрядчиков, выделив подготовку территории в отдельный этап строительных работ.
Теперь подрядчикам не придется самостоятельно изымать земельные участки и решать вопросы с собственниками недвижимости, оформлять свои права на землю и здания и сносить их. Подрядчикам за свой счет не придется переносить и инженерные коммуникации, вырубать деревья и кустарники, проводить археологические раскопки или при необходимости даже разминировать территорию.
Подрядчики будут сразу же приступать к строительству на готовых участках, подчеркивается в документе. Таким образом, в торгах будет участвовать больше компаний не только из России, но и из-за рубежа, рассчитывают в правительстве.
ГЗК Москвы утвердила проект планировки территории вблизи села Рождествено в Митине
На территории площадью 59,69 га будет расположена застройка с жилыми кварталами и с благоустроенными и озелененными дворами и бульварами.
Земельный участок, ранее принадлежавший птицефабрике «Красногорская», был выкуплен структурами владельца «Уралсиба» Николая Цветкова. Его компания «Знак» собиралась построить там коттеджный поселок «Рождествено Hills» и в середине 2000-х несколько раз представляла проект на выставке MIPIM в поисках соинвесторов. Несколько лет назад «Уралсиб» стал искать покупателя на этот участок.
Общая площадь нового строительства около Рождествена составит 975 200 кв. м, из них 675 000 кв. м — жилье, остальное — общественные зоны, включающие медицинский центр, гостиницы, бизнес-центр, торговый комплекс, физкультурно-оздоровительный комплекс, две школы, три детских сада, 13 000 машино-мест.
Группа ПИК разместит акции в ходе SPO минимум на $ 150 млн.
В декабре прошлого года акционеры ПИК одобрили допэмиссию до 42% от увеличенного уставного капитала для очередной попытки SPO группы. Не менее 50% привлеченных в ходе SPO средств ПИК направит на снижение долговой нагрузки, остальные средства могут быть направлены на инвестиции в новые проекты и «прочие корпоративные цели».
20 мая истек срок действия преимущественного права для существующих акционеров ПИК. Неизвестно планируют ли участвовать в SPO основные акционеры ПИК — «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова, структуры Михаила Шишханова и банк ВТБ.
Группа ПИК и ее основные акционеры — «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова и Gilt Partners Limited Михаила Шишханова — обязались не продавать акции и депозитарные расписки группы в течение 180 дней после того, как компания направит в ФСФР уведомления об итогах выпуска допэмиссии.
Правительство РФ объявил конкурс на строительство скоростной платной автодороги от Москвы до Санкт-Петербурга
Участки трассы, проходящие по Новгородской и Ленинградской областям, будут построены по концессии в 2015-2017 гг. Согласно инвестиционному меморандуму госкомпании «Автодор», общая стоимость контракта составит около 90 млрд. руб., из них 25 % - средства концессионера.
Сейчас уже определена судьба нескольких участков платной дороги. Например, над 15-58 км (от МКАД до подмосковного Солнечногорска) работает Северо-Западная концессионная компания. Стоимость проекта составляет 70 млрд. руб. Из них 22,85 млрд. руб. — госфинансирование, 41 млрд. руб. привлекает сам концессионер. С 258-го по 334-й км трасса пойдет в обход Вышнего Волочка. Инвестконтракт заключен с «Мостотрестом». Стоимость проекта составляет 46,5 млрд. руб., из них 90% — госфинансирование. Еще один участок платной Ленинградки — с 58-го по 149-й км через Тверскую область — оценивается в 58 млрд. руб., не менее 40% средств должен будет привлечь частник.
ООО «ПромСтрой» реконструирует участок трассы М7 «Волга» протяженностью 9,7 км за 1,4 млрд. руб.
Начальная цена контракта составляла 1 млрд. 682,358 млн. руб. На аукцион было подано семь заявок, из них до аукциона были допущены две - от ООО «Дортрансстрой», предложившего за контракт 1 млрд. 425,973 млн. руб., и от ООО «ПромСтрой», предложившего 1 млрд. 402,778 млн. руб.
Планируемый срок начала работ - с момента заключения госконтракта и по 20 декабря 2013 г. включительно. ООО «ПромСтрой» предстоит реконструировать дорогу II класса.
Автомагистраль М-7 «Волга» начинается после пересечения МКАД и Шоссе Энтузиастов в Москве, проходит по территории Московской области, Чувашии, Татарстана, Нижегородской и Владимирской области и Башкирии, параллельно реке Волга.
Новости федерального законодательства
Госдума подготовит правила изъятия земель к ЧМ-2018
Согласно проекту закона «О подготовке и проведении в РФ чемпионата мира по футболу FIFA 2018 г., Кубка конфедераций FIFA 2017 г.» властям понадобиться 7 дней, чтобы изъять необходимые по рыночной цене участки для строительства к чемпионату в 2018 г. спортивных объектов и инфраструктуры.
Собственникам земель оставили право оспорить в суде факт изъятия участка и его стоимость. Федеральные власти также предлагают передавать в аренду на 49 лет часть государственных земель инвесторам, которые будут строить объекты инфраструктуры. Арендные платежи за эти участки для «футбольных инвесторов» будут на уровне кадастровой стоимости, которая в некоторых регионах на 30-70% меньше рыночных ставок. В случае строительства инвестиционных объектов на изъятых землях компенсацию владельцам участков будет платить инвестор.
C 2018 г. единый налог на недвижимость введут и для компаний
С 2018 г. единый налог на недвижимость будут платить не только граждане, но и организации. В ближайшие пять лет Минфин подготовит налоговую базу и определит перечень объектов, которые будут облагаться таким налогом. Для компаний он также будет рассчитываться по кадастровой стоимости здания или сооружения. Поэтому Минфин предлагает разработать методику кадастровой оценки промышленных зданий, офисов, линейных объектов (например, мостов, тоннелей, эстакад). Весь нежилой фонд должен быть занесен в Единый государственный кадастр недвижимости. Когда собственность предприятий будет поставлена на кадастровый учет, будет разработан законопроект о налоге на недвижимое имущество для юридических лиц.
Президент подписал закон об упрощенном порядке передачи олимпийских объектов в госсобственность
По закону, передача олимпийских сооружений, построенных за счет «Олимпстроя», в государственную или муниципальную собственность осуществляется на основании решений Правительства РФ безвозмездно после ввода объектов в эксплуатацию и регистрации права собственности корпорации на них. Публично-правовые образования, в чью собственность должны передаваться здания и сооружения, и сроки такой передачи также определяются правительством.
Федеральные, региональные и местные органы, в чью собственность переданы олимпийские объекты, несут обязательства по их содержанию с даты возникновения права собственности, если иное не установлено договорами владения, пользования или доверительного управления имуществом.
Для упрощения регистрации прав собственности РФ, Краснодарского края или Сочи на земельные участки, изъятые под олимпийские объекты, законом в качестве исчерпывающих оснований для регистрации определяет заключенные соглашения или судебные решения в связи с изъятием участков или расположенных на них зданий.
Правительство РФ утвердило перечень территорий приоритетного заселения
Распоряжением Правительства РФ от 27 мая 2013 г. № 848-р утвержден перечень территорий приоритетного заселения – территорий, стратегически важных для России. Присвоение территориям субъектов РФ статуса территории приоритетного заселения производится в целях реализации государственной программы по оказанию содействия добровольному переселению в РФ соотечественников, проживающих за рубежом. Такие территории должны соответствовать не менее чем двум из следующих условий: расположение на Дальнем Востоке или в Байкальском регионе; наличие границы с иностранным государством; изменение численности населения по итогам года, имеющее отрицательное значение на протяжении последних трех лет; реализация экономических и инвестиционных проектов, имеющих общенациональное значение. Как отмечается в материалах правительства, участники указанной госпрограммы и члены их семей, переселяющиеся на постоянное место жительства в РФ на территории приоритетного заселения, получат государственные гарантии и социальную поддержку, предусмотренные положениями программы, в полном объеме. Согласно распоряжению в перечень территорий приоритетного заселения включается 10 субъектов РФ: Республика Бурятия, Забайкальский, Камчатский, Приморский и Хабаровский края, Амурская, Иркутская, Магаданская и Сахалинская области и Еврейская автономная область. Документ вступает в силу с 1 января 2014 года. Предполагается, что реализация его положений создаст условия дополнительного стимулирования добровольного переселения соотечественников и членов их семей на постоянное жительство в указанные субъекты РФ.
Правительство РФ утвердило стандарт управления многоквартирными домами
Согласно Постановлению Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" данную деятельность могут осуществлять сами собственники помещений, ТСЖ, специализированные потребительские кооперативы (например, ЖСК), управляющие компании (УК), застройщики (до заключения договора с УК). В перечень услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома должны отражаются объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг (работ). По сравнению с минимальным перечнем список данных услуг может быть расширен. Отдельное внимание уделено аварийно-диспетчерскому обслуживанию многоквартирного дома. За это отвечают УК, ТСЖ, застройщик или кооператив (в частности, они могут заключить договоры на обслуживание с соответствующими организациями). Если управление домом (в котором более 12 квартир) осуществляют собственники помещений, то они должны включить положения об аварийно-диспетчерском обслуживании в договоры с исполнителями других услуг. Кроме того, они могут заключить отдельный договор со специализированной организацией. Если в доме менее 12 квартир, а его управление осуществляют собственники, аварийно-диспетчерское обслуживание выполняется соответствующей организацией (с ней заключается договор). Регламентирована работа аварийно-диспетчерской службы. В частности, она следит за внутридомовыми инженерными системами, регистрирует заявки собственников об устранении неисправностей и повреждений, принимает оперативные меры при возникновении аварий.
Минприроды намерено обеспечить свободный доступ граждан к водным объектам общего пользования
Минприроды внес в Правительство РФ законопроект, направленный на обеспечение свободного доступа граждан к водным объектам общего пользования и их береговой полосе.
Земельным кодексом РФ предусмотрена возможность заключения с пользователем водного объекта общего пользования договора аренды земельного участка, расположенного в пределах береговой полосы такого объекта. Необходимым условием при этом является обеспечение свободного доступа граждан к данному водному объекту и его береговой полосе.
Подготовленным законопроектом министерство предлагает распространить обязанность по обеспечению свободного доступа граждан к водным объектам общего пользования и их береговой полосе на всех землепользователей, а не только на тех, которые пользуются водными объектами.
Таким образом документ приводит положения Земельного кодекса РФ в соответствии с нормами Водного кодекса РФ, согласно которым каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд.
Новости регионального законодательства
Мэрия Москвы продает прилегающие к зданиям участки
Владельцы коммерческой недвижимости в Москве смогут теперь выкупать прилегающие к их зданиям участки по кадастровой стоимости.
Такая практика действует по всей России, но не в столице, где в собственность оформлялась земля только под самими строениями. После последней переоценки кадастровая стоимость земли в Москве уже увеличилась на 40-60%.
Теперь обратившись в департамент городского имущества, предприниматель может без конкурса получить свободные территории, прилегающие к участку, на котором расположен его объект, если эти площади предусмотрены проектом межевания.
Москва обязала застройщиков согласовывать внешний облик зданий с городом
Правительство Москвы утвердило положение, по которому девелоперы, строящие или реконструирующие здания в столице, должны будут согласовывать их внешний облик с городом. Обсуждение проекта на Архитектурном совете при Москомархитектуре становится для застройщиков обязательным с 1 июля 2013 г.: без свидетельства об архитектурно-градостроительном решении они не смогут законно начинать любые работы. Таким образом московские власти намерены бороться за комфортную городскую среду и сохранять архитектурный облик столицы.
Требование будет распространяться лишь на объекты капитального строительства, мосты, тоннели и путепроводы, горзаказ и особо опасные объекты. Особенно внимательно Архсовет обещает рассматривать проекты в центре, в охранных зонах, на магистральных улицах, здания выше 10 этажей и площадью более 20 000 кв. м. За объектами окружного значения будут следить структурные подразделения Москомархитектуры.
Рассматривать и утверждать архитектурно-градостроительные решения будут за две недели, если объект окружного значения, и за 30 календарных дней, если речь идет о более крупном проекте.
У застройщиков будет шанс избежать архитектурного совета лишь в том случае, если они совместно с городом проведут творческий архитектурно-градостроительный конкурс, на котором конкурсанты представят свои решения будущего объекта капстроительства.
Судебная практика
Президиум ВАС РФ признал, что проект межевания нужно оспаривать как ненормативный акт
23 мая опубликовано постановление Президиума ВАС РФ от 19.02.13 № ВАС-13427/12, в котором разрешился спорный вопрос - проект межевания нужно оспаривать как нормативный или как ненормативный акт? Суть дела: две компании обратились к Департаменту земельных ресурсов г.Москвы с заявлением об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане. Но департамент отказал и сформировал участки по-своему, сославшись на проект межевания жилого квартала. Но оказалось, что этот проект был принят с нарушениями (не были проведены публичные слушания, а сам проект утвержден неуполномоченным лицом). При этом компании посчитали, что проект межевания является ненормативным актом и подали заявление о признании его недействительным по правилам главы 24 АПК РФ (оспаривание ненормативных актов). Суд первой инстанции отказал в иске, поскольку был пропущен трехмесячный срок на подачу заявления. Более того, суд посчитал, что способ защиты нарушенных прав был выбран неправильно – проект межевания является нормативным актом, поэтому нужно было подать заявление в рамках главы 23 АПК РФ (оспаривание нормативных актов). Апелляция и кассация оставили это решение без изменения. Причем получилась очень странная позиция: проект межевания не является ненормативным актом, но при этом был применен трехмесячный срок для оспаривания ненормативных актов. Эту странность заметила тройка судей и передала дело в надзор. Причем судьи отметили, что в судебной практике нет единой позиции по этому вопросу: некоторые суды признают проект межевания нормативным актом, а некоторые – ненормативным. Президиум ВАС РФ, рассмотрев это дело, все-таки решил, что проект межевания можно оспаривать по правилам главы 24 АПК РФ как ненормативный акт. Но при этом он отметил, что срок на подачу заявления в этом деле не был пропущен. Он должен отсчитываться с момента, когда стало известно о нарушении прав. Но поскольку проект межевания не был направлен компаниям (они смогли ознакомиться с ним только в процессе рассмотрения дела в суде), срок нельзя считать пропущенным. Дело было направлено на новое рассмотрение.